土地闲置

土地闲置

我住的地方门口有块地,空了有一年多了。看起来是要盖公寓楼的,不过土地平了之后就停了下来。我和谷主的猜测是,因为市场不太好,所以开发商决定缓建。在中国,这就叫“土地闲置”。

我就想了一个问题。美国,土地在多数情况下都是私人的。既然是私人的土地,土地所有者想盖房子,或者土地“闲置”,都是所有者的自由,政府或者别的人是不能太多干预的。事实上,如果想在自己的土地上盖房子,还是需要政府批准的,但是如果想要“闲置”自己的土地,那谁也管不着。我的问题就是,为什么在中国开发商屯地,或者让土地“闲置”,就成了一个问题?搞得政府和开发商,一天到晚在做猫捉老鼠的游戏开发商想拿很多地,然后囤着;政府就追着开发商,让他们拿了地就要盖房子,不盖就要把地收回。而在美国,闲置土地是私人的决定,但也没听过谁抱怨开发商 “闲置”土地?或者美国的房地产市场怎么没有被房地产商囤地搞得“民不聊生”?

我想了几个原因(我排除了很多我觉得不合理的原因,但是懒得写了,直接写我觉得可能的原因):

1.       中国的资金成本过低。在这个地王频出的年代,一个开发商动辄要拿几十亿拿一个地块。一个地块要占用这么大的资金,开发商还敢囤着,一个直接的解释就是资金成本低。如果中国现在的真实利率是10%,名义利率也就是13.5%,囤一块50亿的地块,每个月的利息成本就是5500万(即使是用自有资金,这个成本也是一样的),很多开发商估计就会考虑一下是不是要囤地了。但是中国的真实利率不是10%,而是接近于0(贷款利率略正,存款利率为负),也就是借钱的成本接近于0,只要能弄到资金,不囤白不囤。有人会说,美国现在的利率也低得很。首先,美国的真实利率还是比中国高的。其次,拿一个经济增长率10%的国家,和一个还没从衰退中爬出来的国家比利率,好意思吗?

 

2.       中国的土地供应缺乏可预测性。在中国很多时候,看一个地产商实力雄厚不雄厚,不是看资金,不是看过去开发的楼盘,不是看口碑,而经常是看这个地产商手里握着多少地。为什么有钱不算真的有实力,而有地才算真的有实力?因为有钱容易,有地不容易。为什么有地不容易?因为有钱你也未必拿得到地。要是有钱也拿不到地怎么办?能拿的时候就拿,不开发,也囤着。

 

3.       土地价格拍得过低。是的,是过低,而不是过高。囤东西都是等东西便宜的时候才囤,没太听说过,东西贵的时候,人买东西囤着,除非会觉得更贵,也就是现在还是便宜。也可以换个说法,就是土地的升值潜力大,但意思是一样的。至于为什么中国的土地升值潜力大?你可以给你自己喜欢的解释。利息太低是个说法,土地供应太紧是个说法,钞票印的太多是个说法,城市化,钢需,炒作,选你自己喜欢的吧。当然,房价高,老百姓接受不了是完全另外的一个话题。

 

我觉得中国的事情挺有趣,有钱人买房“空置着”,开发商拿地“闲置着”,然后政府忙得不可开交去查空置和闲置的房子和土地。应该好好想想,为什么空置和闲置了,不然恐怕永远忙不过来。

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One Response to 土地闲置

  1. D说道:

    资金成本低不太合适。
    看看地价每年将近一倍的速度往上翻,投资土地是目前中国合法生意中投资回报率最高的一件事,绝不是因为资金成本低。有钱在上面盖房子不如去其他地方再买块地。我爸经常跟我说后悔的10年前一帮朋友买地的时候他没跟着买,小城市,那时候一万多一亩的地,现在十几甚至几十万。当然大家不能等现在才卖那叫钉子户,等政府规划出来,开发商征地的时候就卖了,我爸说的那片地,一帮朋友卖的价钱都是十万不到,3,4年前,然后会到其他地方再买地。投资其他的远没买地划算,小老百姓懂,开发商更懂。

    空置房也是,我去年买的房子,今年网上查小区二手房价格是去年的一倍。官方的房价增长率以前您也说过,指的是新房。开发商投资地,钱少就投资房子。去年年初我买房子(恩,房市最冷的时候),很多小区都没房说卖完了,网上一查二手的一堆——这是期房,一年后才能建好啊,就这么一转手每平米赚一两千。超高的投资回报率导致资金都往这上面涌,调控?看这几天的股市,房价不行就转股市玩一阵,资金就在这两者间徘徊。

    至于地价房价为什么涨,除了投机外刚需也占很大一部分。城市化进程快,两三年前的郊区现在就成繁华商业区了,连我家乡那小城市,我爸说的十年前没敢买的荒地,现在被称为”市中心“,价钱不可能不变。投机当然也占一部分,但是不投机房产和股票还能干嘛呢?我不懂经济,但是也看得出做其他的远没有买房子回报率高,我爸那时还能把钱借给别人做生意拿个高利息,现在找别人借钱的都是炒房炒地的,没听说有借钱做生意的。除了担心崩盘这一个理由外真找不到其他理由不去炒房。

    最后至于您说的开发商实力看有多少地,这个倒真没有,一般是看有多少楼盘。

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