被房地产绑架的经济们

很多人都说,中国的经济被房地产绑架了,主要有两层意思:一是经济增长靠房地产拉动,二是财政收入靠房地产支撑。

我于是就想这个问题:这个世界上有没有不被房地产绑架的经济?因为我想,那样的经济大概能给我们一个大概的概念,一个不受房地产绑架的经济应该是什么样的。因为我心里有一个很简单的疑惑:给定在我到过的国家,没有哪个国家买房不是一个家庭最大最重要的一笔开支,直观的感觉是房地产应该在哪个经济中都很重要。当然,严格的说,买卖房地产(基本上)并不直接增加经济总量,增加经济总量的是在物理上盖房子这件事情。

所以我找了一些历史数据来看(找的时候,才发现著名的经济史学家Angus Maddison几个星期前去世了,我底下的数据,除了中国的,全部来自于Angus Maddision。我偷懒了,没有去延长数据,所以这些数据都终止于1990年左右,每个国家数据的长短也不一样)。我做了一些图,是一个国家住房投资占总投资(固定资产+存货)的比例的。我用总投资作为分母,而不是用GDP作为分母,主要是想控制一个国家的发展阶段。我是这么想的,一个处于发展初期的国家,可能什么东西都缺,从路,到工厂,到住房,这些都需要投资,因此很自然的,一个处于发展初期的国家住房投资占GDP的比重会更高,但住房投资占总投资的比例却未必更高,因为别的投资也会很高。所以,我个人觉得用住房投资占总投资的比例更能反映一个国家是不是更依赖房地产,虽然,别人可能会有不同的看法。

图一:美国1870-1990。基本的信息是,尽管有波动,平均起来,美国四分之一的投资是投资于房子的。

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图二:英国(1870-1989)。和美国很类似,尽管振幅更大,但平均起来,房子的投资占总投资大约是五分之一强一点。

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图三:法国(1950-1989),比例也是四分之一强。

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图四:德国(1950-1989),也是四分之一强。

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图五:日本(1946-1989),比例比前面那些国家低,但也有六分之一。

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图六:中国(1986-2009)。我这里用的数据是房地产的固定资产投资占总的固定资产投资的比重。众所周知的是,中国的固定资产投资,和国民帐户里的投资并不是一个口径的。所以,这个比例和前面的那些比例并不完全可比。这些是很重要的细节,但这里没法细究了。但一个重点是,这样算出的比例,并不一定会低估房地产投资的比例,相反,我个人的看法,可能还会高估房地产投资的比例,虽然这也是我个人对数据的看法。中国的比例,虽然最近这十年比历史上高,但和日本长期的比例十分接近,低于其它主要发达国家。

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如果单看这些数据,如果中国经济被房地产绑架了,那被房地产绑架的经济恐怕不止中国一个。当然,这只是一个数据,所以必然是不全面的。

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20 Responses to 被房地产绑架的经济们

  1. 说道:

    很独到的角度,这样看中国的房产热也算正常。其实有种观点认为,原来计划分配的经济活动,开放价格,货币化后,造流通的货币量猛增,变相通货膨胀,都会带来一阵猛涨抢购的过程,典型的就是80年代的彩电热。2000年前后单位分房改为商品房后,也是一轮更宏大的经济活动货币化,只是房子的生产周期慢,所以这股抢购潮更漫长。无独有偶,当年有官倒利用特权卖彩电,现在很多特权者也利用土地垄断谋取暴利。当年彩电热的终结,是由于价格狂飙中到处投资开设彩电厂,生产力追上需求,终于回归到合理的价格。由此类推,等到全国真修建了几千万上亿套商品房,供需平衡的时候,买房子就和今天买彩电一样简单了。当然,京沪深的房子永远高不可及,因为它们跟藏獒一样,是奢侈品,用来投资的。p.s.我对郭兄前面的博文“修改版《美国的韧性》”有点疑惑,虽然知道你不喜欢回复评论,还是期望得到答疑。

  2. wu.mingqi说道:

    只能说明中国的房产投资在总的固定资产投资总的比例是正常的,至于固定资产和整个GDP的比例不是本文说明的重点,只是一笔带过。

  3. 说道:

    工业化初期固定资产投资高很正常吧?

  4. steven说道:

    美国的地产价格高,主要是市场配置的结果,土地是天然的,但是相对于人们对它的需求,它又是稀缺的。如果土地价格被人为拉低,就是使有限的土地资源错误的配置到错误的地方。比如,美国的房子拉低到只有建筑成本的时候,那么比佛利和圣塔莫尼卡的房子你要卖给谁?几乎每个人都能支付房子的建筑成本,但是美国只有一个比佛理,一个圣塔莫尼卡,一个长岛,一个曼哈顿。就会给拥有出售房屋权力的人巨大的权力寻租空间。 对于稀缺的资源,市场的配置才是最佳的,不管它是人造财富还是天然资源。你简单的认为天然资源不需要市场配置,我个人是不认同的。第二个我不认同的地方是,你把中国的地产和美国的地产混为一谈,虽然表面上看起来购买一套房子都价值不菲。美国的地产价格是市场自由配置的结果,你购买了一款土地,你可以自己盖房子。而中国地产的价格是政府垄断,并在法律上禁止民众参与竞争的结果。你个人能在中国购买到土地么?购买到了你个人能够盖房子么?盖了你能出售么?美国为什么不承认中国的市场经济地位,就是中国有很多想地产一样的行业,是政府的计划经济,是官僚垄断的一部分。

  5. steven说道:

    还有一点,就是被地产绑架的意思应该是,政府的财政收入也主要来自土地出手。你应该对比的数据是,美国的地方政府和中国的地方政府的财政收入中,出售土地或者地产行业税收占总财政收入百分比。

  6. 志伟说道:

    在日本买房子可不是件容易的事,有稳定工作的情况下,可以贷款买房,还款需要35年。日本工薪族大多租房子住,房租大概占月收的4分之1。

  7. 说道:

    不太认同作者的逻辑。所谓绑架,首先是指绑架者是坏的、不健康的。 我想我们绝对不会说当年美国的信息技术革命绑架了美国经济;其次,绑架者之于被绑架者的伤害不是通过损害自身来达到的。之所以说中国的房地产“绑架”了中国经济,首先因为它是不健康的、畸形的;其次,一旦房地产泡沫破裂,它对整体经济的危害会远远大于它在经济中所占的比例(这个我没有数据支持,只是直觉),特别是因为地方政府的财政收入过于依赖土地收入。这不正是“绑架”的特征吗?

  8. cheng说道:

    总量没问题,是不是有局部问题。不过最大的问题应该还是房地产市场不够市场化。

  9. li说道:

    重要的是,宏观经济政策也会被“绑架”吧。央行,发改委和国土资源部是现在事实上决定宏观政策的主要部门。央行发票子,发改委批项目,国土资源部批地,各个山头都不是能够独立的。国土资源部与地方政府的关系以及目前炙手可热的地位, 都是其他市场经济没有的特征,对未来经济增长路径的含义恐怕不是看看趋势图那么简单。地方政府是土地事实上的拥有者,这一点也使得“地产热”在分配上的含义与其他国家大不相同,隐患重重。

  10. 昌明说道:

    在中国GDP主要靠投资贡献,投资占比明显高于其他国家,楼主用投资总量来代替GDP会低估房地产投资占比

  11. ForVer说道:

    关键问题还是造成大众观感对房价偏高的原因是什么,是供少于求,还是已经供过于求,但是富裕阶层把持房地产市场,作为投资甚至投机的工具。如果事实是前者,打压开发房地产,无异于饮鸠止渴。即使是后者,生产出更多房产,也能削弱这个产品的稀缺性。我个人觉得只是打压房地产投资,既制不了标也制不了本,还不如放开这个市场,让有投资者根据市场情况,自由生产。当然房子不像是电视,汽车之类的消费品,他的生产资料之一-土地,本身是唯一的。增加透明度是关键。

  12. --说道:

    出现这种对比的原因部分在于:中国基础设施建设历史欠账太多,而且总是在重复建设,因此占了更多的比重,相比房地产投资比例就小了。国外马路一用上百年

  13. 仁兆说道:

    我不知道这里用的是实际变量还是名义变量,如果是实际变量我觉得有点问题,房地产的价格增长要明显比其他投资的价格增长快,但是换成实际变量的话总投资的比例就大概低估的房地产的投资比例,比如去年房地产是新盖了一个房子,固定资产是新买了一个机器,今年还是新盖了一个房子,新买了一个机器,按实际变量的话比例可能没变,但是如果房子的价格涨了一倍,而机器价格不变或者变便宜了,名义比率会差了很多呀。因为土地的供应是固定的,所以我觉得名义比率更好吧,不过说了这么多,我也不知道博主这里面的数据是名义的还是实际的。

  14. 说道:

    我觉得是巨额的铁公基投资,把房地产投资比例给打下去了。虽然对于老百姓来说,身边的房地产增长惊心动魄。其实投资在高铁、特高压电网、遍地的核电站上的资金更加惊人。只是这些变化都发生在荒郊野外,对城市居民来说没那么刺激。

  15. 琳翔说道:

    lz的经济基础还要进一步夯实!用国外90年前的数据和中国近10年的数据比已经很好笑了。lz知道国外80年代的楼市状况么?把中国经济被房地产绑架了,仅仅理解为那两层意思就更显得lz无知了。懂什么叫牵一发而动全身么?

  16. leba说道:

    1、房地产“绑架”四分之一的总投资是正常的,商品房价格“绑架”一个人一生的总收入是不正常的。2、我们现在的房地产经济发展还在初级阶段,只知道造住房这不是完整的房地产经济。

  17. xiaodong说道:

    平均的房地产投资是四分之一。如果投资是未来的消费。从长远看,消费的四分之一是住房。看来还要加大房地产的投资力度。但大城市的房地产投资应该会高很多。消费的四分之一就是家庭的的四分之一的收入还贷款。看上去应该蛮合理。中国房地产的牛市还要有一段时间,到那时,房地产投资稳定在25%。其实07 08 年已经差不多了。再过五到十年?

  18. Zongye说道:

    日本房地产投资比例偏低,是不是一个房地产泡沫的一个诱因。同理,中国的资产问题是不是也同样是因为供给不足?希望能把数据放出来看看。

  19. xiaoyu说道:

    房地产绑架经济,是否等于 房地产投资占总投资的比例?我觉得是不相等的。我不理解作者为什么不比较房地产所贡献的gdp和国家总gdp的比例,这样的出的数据才有意义吧?

  20. 说道:

    LZ提出了房地产绑架经济的两层意思,并用不是很严谨的数据说明了第一层,然而第二层却没有证明,由此却得出了结论,有点……

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