此稳定和彼稳定

一月的时候,我在北京,坐着一辆出租车沿着长安街自东向西开,大概是从国贸或者东方新天地出来,去金融街。我跟司机聊上了。我其实想知道的是司机的社会福利怎么样养老和医疗之类的。北京的社保体系在全国属于好的,因为地方政府的财政状况比较好,我想知道好的社保体系对于一个普通老百姓意味着什么,能不能给他们安全感。但聊着聊着,司机就开始跟我讲他的幸福生活,他有出租开,老婆也上班,女儿也挣钱了,三个人一个月能挣到1万块,觉得生活的挺知足。我没怎么想就回了一句,那会儿车正好经过新华门,幸好你生了一个女儿,不用买房,否则你这1万块未必够。我这一句话显然触动了这位师傅的神经,让他想起了当年的“屈辱”和如今的“幸运”。他大笑道:当年我的哥们儿都嘲笑我,说我没用(此处略去50字),生了个不带把的,现在他们一个个都傻X了,不吃不喝也不够啊。

 

所以说,房价关系着中国社会的稳定,这句话怎么讲都不算过。但这是一笔政治帐,这里的稳定是政治上的稳定。

 

房价当然也关系经济金融的稳定,这场全球金融危机的源头也就是美国房价的崩盘。如果稳定房价,也能帮助中国避免出现美国式或者日本式的房地产泡沫崩盘,那房价也关系着中国的稳定。这是一笔经济帐,这里的稳定是经济上的稳定。

 

对不少人而言,政治上的稳定和经济上的稳定所指的方向都是一样的,就是抑制房价过快上涨,甚至逆转房价上涨的趋势。因此,控制房价是一石二鸟的。但我觉得情况不是完全如此,我觉得控制房价最强有力的理由还是政治上的稳定,至于经济上的稳定,我想说中国既不是日本也不是美国,房价的波动不会导致中国发生金融危机或者失去二十年。

 

这在很大程度上要归于中国金融体系的简单和中国老百姓的传统美德。因为中国的金融体系简单,投资房地产的主要融资方式就是从银行贷款,一些大型的企业,特别是一些国企和上市公司,也用自有资金做房地产的买卖。但如果是自有资金,亏了自己扛着,更何况都是财大气粗的企业,恐怕不会对金融体系产生重大冲击。

 

你再看银行贷款的部分,房地产贷款占总贷款的比例大概是18%,其中6%是给开发商的(25千亿),12%是房贷(48千亿)。那12%的房贷,总的说来是相当安全的,如果一套房子,你已经砸了30%40%甚至50%的首付进去了(中国平均的首付率似乎是在50%以上),不到天塌下来的情况,你是不会赖房贷最后让银行把房子收走的。这在很大程度上是因为中国老百姓的传统美德,量入为出,不借过头钱,用时髦的话讲就是低杠杆率。开发商的那6%要风险大很多,但25千亿,总额并不特别大,就算全部都坏了,颗粒无收,也扳不倒中国主要的银行。中国现在主要银行的资本充足率都超过了10%,25千亿,能让资本充足率降到5%左右,虽然不高,但也没到危急的地步。

 

总而言之,中国借款人的低杠杆率和没有各种复杂的金融工具把这些风险集中于一两个机构身上,使得房价的波动对中国金融体系的冲击,在我看来,会相对较小。在很大程度上,这和股市有点相似,股市从2007年的6000多点跌倒2009年的不到1800点,砍了一半还要多,不少人亏了很多钱,但中国的金融体系并没有受到明显的影响。我个人觉得,如果房价跌20%-30%,甚至40%,影响会是类似的。

 

所以,还是干脆承认房价是个政治问题,这样大家讨论的时候也就不用遮遮掩掩的了,看似分析一个经济问题,实际打着政治的算盘,结果搞得四不像,讲的道理跟不讲理一样。

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13 Responses to 此稳定和彼稳定

  1. stedy说道:

    恩,很多人骂房价高的其实就是没房。但是讲理由要说是对金融体系,宏观经济有危害啥的,以显示其重要性。实际上泡沫不泡沫的很难说吧。

  2. stedy说道:

    说租售比的话,可以看看股市的市盈率,那么看的话,3000点应该还是不小的泡沫。但是泡沫么,对比GDP来说不老泡沫的。当然,市盈率是可以做假账的,再有就是股价要考虑预期增长。说房价收入比的,可以看看中国人存了多少钱。我们县的房价一平方3000,人均月收入不到1000,但是我觉得很多人还是买得起房的,而且都不贷款,貌似很多人反感贷款。城市的问题复杂点,不过就是因为收入差距太大了,还有就是外地人涌入。说涨幅的,也有人说是04年以前好几年不涨,积蓄的涨幅……总之是我觉得要到跌了之后才能看出有泡沫。

  3. 说道:

    这么推理有一个问题,就是现在的绝大多数新房都是期房,开发商贷款开发,同时已经进行了销售,买房者贷款买房,这两个贷款都已经发生了。如果房价下跌到一定程度,开发商跑路了,烂尾楼了,6%的呆坏账形成了;同时,由于是烂尾楼,买房者实际上是得不到房的,那么就会极大提高放弃首付而不还贷款的比例,这里12%的房贷也并非是安全的。只要有一半左右的买房人逃贷,经济稳定还是很成问题的。

  4. Liang说道:

    您前一阵的对于北韩货币改革的预言基本上对了。现在,北韩货币在黑市上突然一个星期内贬值了20%左右,内部疯抢生活必需品,对于运粮食的要用火车军队维持秩序。听说,连对外的酒店商店也很多歇业。

  5. 晓宾说道:

    我也比较赞同作者的看法,根据央行的统计,截止2008年,房地产按揭贷款的首付比例大概在37%,同时,中国没有个人破产制度,银行对于按揭贷款有追索权,这使得个人违约的成本相当高。因此,这一部分贷款的风险是比较可控的。对银行而言,比较不可控的是开发贷款,另外还有主要依赖卖地收入来偿还本息的地方融资平台贷款,这些贷款大概有10万亿的总额,比较难办。这可能市政府现在对房地产政策比较瞻前顾后的一个原因吧。

  6. wenhong说道:

    中国目前是一个出口经济导向的模式,如果不能用扭曲的房价来吸收货币,那么货币就会跑到其他资产类上产生泡沫,危害就更大。

  7. wenhong说道:

    ZT,时间证明这篇文章经受了考验,特别是在外汇储备超过2万亿的今天。当时4700亿而已。 乍看这个题目,很多人第一个反应就是写错了。人民币面临巨大的升值压力,何来贬值而言?不错,对外升值,对内贬值——国际市场上,人民币对美元要升值,在国内人民币对大众要贬值。 1、美元公式:一个很重要的公式是我们一切分析的基础:美元报价=人民币报价*汇率。如一只中国产的茶杯,价格4元,人民币汇率8.10,茶杯卖到美国,报价为4/8.10=0.5元美元。美国抱怨中国货太便宜,0.5美元的价格让美国人实在难以竞争,小布什想尽一切办法,要让美国市场上的中国货从0.5涨价到0.7-0.8美元。 官方媒体翻来覆去强调,美利坚强制人民币汇率升值,汇率升值至1:5,美元报价自动涨至4/5=0.8美元,就没什么竞争力了。 事实上,等式的右边有两项—汇率、人民币报价。美国人还有另一种阴谋,如果中国通胀,杯子卖到7元一只,则7/8.27=0.8美元,一样达到目的。 2、通胀:通胀说来就来,一夜之间,物价就涨上去、电煤矿油就缺口、经济就过热了。什么导致经济过热?按央行官员的口径,是汽车、钢铁、电解铝等行业的过度投资。但过度投资的根源是价格上涨。价格上涨的根源是需求过热,需求过热的根源呢?央行官员就瞠目结舌,答不上来了。 在8.27的汇率下,美国人的一个手段,就是用尽量多的美元冲击人民币体系。固定汇率类似一种坐庄系统,卖盘太多时,庄家就要进场维持价格。美国人抛多少,央行就得要接多少。不然这个8.27就名存实亡了,也达不到帮助企业出口的目的。 过去的一年中,大量热钱涌向中国,美国人的行为可谓疯狂——中国的基本面很强,美国财团充满信心,投机资金源源不绝。03年年终总结,央行每天买进5亿美元,一年累计买入了1600亿美元。04年1-6月又买了700亿之巨,外汇储备达到4700亿美元。 央行和商业银行有很大区别,商业银行资源有限,且用的是旧钱;商业银行买卖外汇,不会影响金融稳定。央行是发钞行,拥有铸币权。理论上,央行的接盘能力是无限的。手中一些有限的流动资金用完后,可以开动印钞机,印制新钱,接下美元。 但新钱有新钱的坏处——新钞一发,后患无穷。美国人要的就是这个效果。大量新印制的人民币流入市场,将导致物价系统的灾难。 中国商业银行的放大系数约为2.5-3.5。去年,人民币货币总量由18万亿增长到22万亿,如果没有美元潮,放贷额甚至是缩减的,商业银行会惜贷,信贷失控纯属无稽之谈。 新增4万亿货币总量,对仅有10万亿GDP的经济体来说太大了。一下子多了这么多钱,物价岂能不涨?物价一涨,生产企业岂会不大干快上,尽量多快开工?便出现所谓的经济过热。即是说,联系汇率导致人民币被低估,美国人冲击人民币,货币供应量增加、物价上涨、经济过热。用格林斯潘的话说,如果中国坚持不升值,他们自己的货币就会出问题。 3、鱼与熊掌:如果人民币被低估,美国人必然乐意将美元兑换成人民币,最终导致人民币过多,通货膨胀。经济是均衡的,你坚持固定汇率不动摇,我就用美元冲你人民币,最终导致你通货膨胀,失去竞争力。鱼与熊掌不可兼得,是选择固定汇率,还是选择稳定物价?中央的态度很明确,固定汇率是长期坚持的基本国策。去年顶住7国财长的压力,被认为是外交纵横的一项重大收获。 按中国人的一贯思路,敌人的敌人就是我们的朋友。美国的劝告,反着做就可以了。美利坚要我们升值,我们偏不能升值。 但事实究竟怎样,还是要讲清楚:汇率上涨,受益者是人民币持有人,即13亿民众。你可以轻松去加勒比海滩度假,甚至娶一个年轻漂亮的马来西亚太太。 汇率不涨、国内通胀的话,受益的是政府和银行。作为最大的债务人,几万亿坏帐相应缩水,更容易偿还,政府获得大量的铸币权,以应付财政开支。 财富只有一笔,鱼与熊掌不可得兼,总之,百姓去加勒比渡假是没有指望了,更没钱娶一房马来太太,这些钱将用来填补国有银行的亏空。 总体上,以国家利益而说,填补银行总比去海滩渡假重要得多,但还是应跟民众解释清楚,中央的选择中,谁是受益者、谁是受害者。 4、房地产:新一轮热钱潮的一个奇怪现象,是游资收购房地产,而不是传统意义的股票与债券。国际换汇资金,讲究的是光速划拨,要求高流通、低风险、固定收益。从这个角度,债券是最好的选择,一些短期债票面受益率,甚至成了一国汇率的基准。 相对而言,股票不会受宠,因为波动太大,收益率也不确定。一般而言,房地产根本不是游资的选择,因为流通性实在太差,且千房千面,每一套房源都要单独评估、单独销售,简直是游资的恶梦。 但在中国,价格正逐渐向美国靠拢。到底是人民币报价变动,还是汇率变动,游资心中没有底。事实上,中央坚守固定汇率的决心,不容小视。因此,最好的选择就是购买房地产。一旦8.27的汇率不变,而是内部通胀,房价就会随物价上涨。无论是汇率涨,还是物价涨,房地产两相得宜。 外行看热闹,内行看门道。目前来看,8.27牢不可破;简单地将美元兑换成人民币的初级投机者们,将遭受毁灭性的打击。 5、宏观调控:调控有一个很大的漏洞,即对内资外资的影响不同。内资奄奄一息、外资如鱼得水。调控之下,江苏省十几家银行集体停贷,民企几乎被屠戮殆尽。国内企业再也无力取得贷款、扩大产能,再也无力抢占市场了。 中央管得了国内银根,却管不了国际银根。当前银根空前紧张,国际市场呢,却是45年来最低的利率,宽松得要命,外资企业可以大量融资。 我们很痛心地看到,国内企业普遍停产的时候,外资公司却是心是心非。一些外资学者大喊中国必需减速、减速、再减速时,他们自己的公司却在急步跑马圈地。 德国大众新加了两条生产线,广州本田加了一条,大摩在上海投了几十亿的地产项目,转手又买了建行的几十亿抵押物业。行政命令规定,银行不许做银行系统违约率最低的个人房贷,而天津的一家德资银行却连5.04%都不要了,干脆开出3%的优惠利率。 不知道外国专家究竟是看多还是看空,但我们知道总产能并没有下降多少。唯一的区别是内资让几步,外资就进几步。 一个完全的市场经济体系中,抽紧银根,则货币减少,供应紧张,汇率相应上升。实行紧缩性货币政策时,内资借不到贷款,外资因为汇率上升,一样要付出更多的投资成本;一句老话是,固定汇率下,外资涌入将抵销紧缩性的货币政策。但固定汇率下的调控,却只苦了内资,便宜了外资。 国内银根很紧,国外银根很松;国企奄奄一息,外企如鱼得水。固定汇率加上宏观调控,便导致一个大漏洞,使国企不战而溃,大好市场份额拱手让人。 其实,解决的方案很简单,对某些特定行业,征收投资调节税。凡不许增加产能的国企,外资也不许进入,进则征收额外税。更进一步讲,如果觉得某行业产能过大,第一个应砍掉的是外资的工厂,调控也应从外企开始。如果觉得汽车业产能过大,第一个被砍掉的应是广州本田,广州马自达。残害民族企业取媚洋人,砍掉民企市场份额让给洋人,一直是统治者的思维。 6、日本模式:从宏观经济讲,中国越来越象80-90年代的日本,越来越在复制日本模式。和90年代的日本一样,中国也是一个出口导向型国家,希望用较低的汇率补贴出口,都也面临外储急剧增加的情况,不得不解决外汇占款引发的通胀情况。 货币泛滥的情况下,怎样保持出口竞争力,将出口导向型经济维持尽量长的时间?日本的对策方针是,进一步扭曲价格体系,不出口的东西都涨价,出口的东西都不涨价。日本的葡萄卖到1美元一粒。日本的西瓜卖到30美元一个。但无论如何,都比不上日本的房地产价格夸张。 房地产是一个典型的内销型部门,为房地产买单的99%都是国内百姓。很多人都认为,房价过高,会导致城市的商务成本过高,丧失竞争力——其实这是一个误解,一家大型跨国公司中,房地产、员工房贴只占总成本的8%,甚至还比不上一些公司的电话费。 房地产的价格,99%由本地百姓负担,剩余的1%中,还要分工业地产、商业地产、民用地产。普通城市的住宅楼可以很贵,但工业用地可以很便宜,政府可有意识补贴。 政府从房地产可以取得大量税收,这样一笔巨额财富可用来造机场,造码头,改善基础设施;或高额出口退税,或提供优惠项目。 房地产事业是典型的剥削内贸、补贴外贸。用民众的负担补贴出口竞争力,甚至可以说,房价越高,出口竞争力越强。现在,中国也将走上日本的老路——低汇率导致外储急增,引发通胀压力。政府将之引向房地产,让民众买单,令外贸出口业不受损伤。99%内销的部门始终是宣泄通胀压力的好去处。房产、交通、医疗、教育,莫不如此。 日本出口一台彩色喷墨打印机,价值750元。对中国一年出口10万台,价值7500万元。当东京都一套很普通的公寓,价值和出口到一个国家的打印机相等时,东京都的房地产事业崩溃了,扭曲的价格体系再也无法维持。 现在,日本的土地是全世界最昂贵的,日本的出口是全世界最强的。即使经历一次崩溃,无论民生痛苦指数如何,仅就出口而言,日本仍是全世界最强劲的国家。 7、结语:经济是一具活物,任何扭曲都不能长久,并且要为扭曲付出代价。中国为追求出口优势,人为扭曲人民币汇率——无论人民币升不升值,只要背离基本面,美国都能从中找出弱点,借而打击人民币。长期坚持固定汇率,美国就会用美元冲击人民币,扩大货币供应量,并最终导致通胀。如果学习日本模式,扭曲国内价格,用房地产宣泄通胀力,将人为地延长汇率扭曲,未来,不仅房价飙涨,门外大排档的碗面也要涨到30元一碗。

  8. Josephine说道:

    Guo Kai说得非常好!

  9. 说道:

    政治问题就需要政治体制改革来解决,这次两会对这一问题又是含羞带臊的带过,实际上却早就到了不得不发的最后关头。什么时候开始政治体制改革什么时候房价会产生比较大的变动,并且为期不远已。

  10. 苏打水说道:

    @屁屁 你所说的问题是银行的问题,不是房地产的问题。主题不一样。

  11. 说道:

    我倒是觉得“屁屁”所说的因素的确应该被考虑啊。郭凯从来不回复大家的评论么?很想听听他的进一步解释。

  12. Anna说道:

    中国的问题大多数都是政治问题

  13. Autumn说道:

    师兄,貌似你每年都回来N次,为什么我们三年来都没有见过呢?

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