房价的数据

谁都知道国家统计局公布的房价数据,和很多人日常生活的感受完全不同。事实上,统计局的数据和很多民间的数据也不符,比如说搜房网的数据或者是一些地产中介的数据,后者显示的房价上涨速度要远超过统计局的数字。让我们先假设统计局公布的数据也是真实的数据,只不过口径不一样。一个比较著名的例子是工资的数据,国家统计局的数据显示工资上涨的很快,但很多人觉得不是如此。一个事实是,国家统计局的统计口径只包含很少一部分就业人员的工资。换句话说,国家统计局的工资样本并不能完全反映整个经济中工资变动的情形。还有另外一个比较著名的例子是北京的污染数据,官方公布的是几十个观测点的均值(包括郊区),而美国人在自己的大使馆里也架了自己的观测仪器,结果是有时候中国官方的数据显示北京是“蓝天” 的时候,美国大使馆的数据却显示在北京的那个区域,污染为重度。你不能说谁在做假,只是谁的数据更有意义那就是另外一回事了。我觉得在讨论中,上来就假设一方是在做假那就没什么好讨论的了,而且,房价可能比上面两个例子更复杂一点。

我下面构造一个例子,来说我觉得衡量房价的时候可能需要注意的一些问题。

我们假设有个城市,就叫北京吧。这个城市只有一条东西大路,我们就叫长安街吧。长安街把这个城市分为两大块:城北和城南。简单起见,假设2008年,城北的楼价是2万块一平米,城南的楼价是1万块一平米。到了2009年,城北的楼价变成4万块一平米,城南的楼价变成2万一平米。请问,2009年的房价比2008年涨了多少?这似乎是个傻瓜问题,翻了一倍,还罗嗦什么。

事情其实不完全那么简单,至少在我看来,不是那么简单。现在我们假设2008年全北京开盘的楼都在城北,而2009年全北京开盘的楼都在城南。如果你只看新楼的销售数据,你会发现北京2008年和2009年的开盘价完全都是一样的,都是2万块 ,有人也许会说,好了,2009年的房价相对与2008年没有涨。明眼的人会说,这是在做数字游戏,拿苹果跟橘子比,或者拿吉利和奔驰比,你要是拿今年的吉利和去年的奔驰比,车价不仅没有涨,还降了呢。

这些都没问题。但从另一个角度说,如果政策的目标是让大多数人都买得起房,也许新楼的销售数据就是应该看的数据。我想的可能完全是错的,但还是放在这里。这么说吧,后海边上的翻新过的四合院价格可能已经翻了几十倍了,但对绝大多数要买房的人,这个价格并不重要。一张电影票可能已经从20块钱涨到100块钱,但对绝大多数买盗版盘在自家电视上看电影的人也不重要。LV包的价格又翻倍了,但这对绝大多数背包上班的女士们也不重要。换句话说,那些有价但量小的市场,其价格的重要性,要远小于那些真正有交易量的市场里的价格变动。

中国的二手房市场这些年发展很快,特别是去年,因为一些税收上的优惠,交易格外活跃。但中国房市,总的来说还是一个新房占主导的市场,换句话说,大量的交易还是发生在一手市场。如果一手市场的价格相对稳定,不发生过快上涨,是不是就能实现让大多数人购房成本不过快上涨的结果?在我上面的例子里,2008年花150万在北京能买75平米房子,2009150万还是能买75平米房子。没错,地段不一样。但这就跟在家看盗版《阿凡达》一样,没错,是没法和在正规的大屏幕影院里看3D的,但是10块钱的盗版碟,也能够满足你的基本需要了。没错,别人开大奔,到你只能开吉利,但你也有代步的工具了。更何况,地段也不是绝对的,十五年前,北京的三环外就有点荒凉了,现在的四环外还能看到农田,谁好意思说自己住四环边上啊。现在,能在四环边上买套房,大多人都要欢天喜地了,觉得就住在城里,连通县看起来一点都不远。回龙观当年看起来何其遥远,亦庄也是遥不可及,现在很多人不也住得其乐融融的。距离问题,可以在很大程度上通过发展公共交通来缓解,更何况,城市大了,市中心也可以有很多。

我和人相当激烈的讨论过什么房价才是应该看的房价,我上面构造的这个例子,是一个完全清晰的房价涨了一倍的例子(我特意的,实际情况要比这个复杂多了,比如说商品房价格暴涨的同时政府大量供应限价房,房价应该怎么衡量?光看商品房价格可能是在疯涨,光看限价房,房价可能没涨。取平均,怎么取?是按交易量加权平均,还是按保有量加权平均?你就想吧,不那么简单),但是从另一个角度说,你也不能完全说我上面提供的另一种论证没有任何道理,这在很大程度上取决于你觉得住房是消费品还是投资品,是必需品还是奢侈品,最终还取决于你关注房价的最终原因是什么。

简单公布一个总的房价指数,掩藏了太多重要的信息。如果统计局真的想把房价的信息做好做透明,那就公布更多的数据,更细的数据,让更多专家和百姓进行研究,参与讨论。在那之后,也许会有共识,也许继续会有分歧,但事情恐怕都要比现在要更清楚。

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19 Responses to 房价的数据

  1. 耀说道:

    新房和二手房的房价是有关联的, 你这个白痴

  2. Arthur说道:

    楼下真傻,是关联的没错但长安街边上永远能有新房吗

  3. 说道:

    原来是这样啊~

  4. chao说道:

    假设今天的五环外的房价适合5年前三环外的房价一样的(或者计入银行利息或CPI后是一样的),郭博士应该对今天在五环外买房和5年前在三环外买房的便利程度和宜居程度作对比的。不知道我的问题是不是够清楚。毕竟您在美国,对北京的地理环境的了解并不十分确切。

  5. lm说道:

    博主的态度很客观,值得学习。只有知道了“更细的价格数据”,才能最好的分析什么决定了价格。但是决定价格的有些东西不会成为数据的,会被掩藏的很深。深圳本来打算试行城市建设土地制度改革的,但是出了条例的第三天就被国土部搅了——国土部“辟谣”:小产权房不解禁(意思是解禁的权力不在地方政府)。今天在报纸上看到一份深圳的拆迁户房屋产权确认单,华侨竟然占一大半户数,真是祖宗显灵啊。看来我国的华侨政策真是厉害,怪不得华侨那么爱国………三峡搬迁的时候那里的人民可没这么幸运,迁出户口的一点也享受不到拆迁补偿,九几(记不得具体数了)年后迁入户口的也享受不到。我只是发泄,不是在分析。中国的房地产,我不认为自己能分析得了,数据太少太粗糙是一个原因,内幕太多搞得人心不静是第二个原因,中央和各个地方政府各自的政策杂乱冲突、莫名其妙是第三个原因。

  6. xiaojie说道:

    也许楼主选错行了。你应该去当律师。只管耍你的嘴皮子吧。美国的房子比中国的房子便宜且好,你发现了吗?上海的房子比台湾的房子贵多了,你发现了吗?说去年房子只上涨了一成半的人,大概是高高在上,不食人间烟火的仙人吧。或者是没穿衣服的皇帝吧

  7. Daxuan说道:

    博主是经济学phd,但是不是房地产的phd,这边的一些说法我想更正一些。博主一开始指出了经济学中常见的sample biased问题,诚然这个问题在房地产的数据的统计与处理中确实也会影响到统计结果的可靠性。但是我要指出的是在房地产这个学科中,非同质的房地产对于价格信息的掩盖很早就被广大学者所注意;而关于房地产价格指数的构建文献可谓汗牛充栋。目前常用的房地产价格指数方法有两种,一种是henodic model,就是通过一系列房屋的属性信息来标准化一个标准住宅,构建房地产价格指数;另一种是resale的方法,这种方法更简单,就是通过在大量的交易中寻找被重复出售的房屋,然后通过他们的时间关系构建价格指数。无论是那一种方法,都会考虑到某一年单一位置住宅出售的问题,因而你所讲的第一个问题不应该成为威胁房地产价格指数信息可靠性的难题。后面一个部分关于城市蔓延的问题,应该是中国比较有特色的现象,目前的研究不多。我想到的一个问题是,如果承认四环外的房价比三环贵,而且四环外还具备比三环更高的通勤成本,那么是否即意味着我们房价指数更加被低估了呢?房地产指数是一个复杂的问题,请郭博士多查阅文献再来分析,谢谢。

  8. 说道:

    人渣兄最近谈了很多房子的问题啊前一阵子看了一句话相当精辟,大家看了就知道怎么样对待这些数据了。有关房地产的统计数据代表的不是现在真是的情况,而是各方的愿望。比如统计局的数据代表的是国家希望房价稳步上涨,也就是每年涨一点,所以就有了这个数据的出台。各个网站是为了广告,当然是涨的越多越好,所以是翻倍。选取那种统计方式只是看他们的目的而选取的,总之是一团乱麻

  9. qyt说道:

    北京有这样一个问题,摊大饼模式。所以导致住在三环和住在五环的上班时间成本完全不一样。我花同样的钱在不同的时间买三环和五环边上同样面积的房子,没错,住的舒适度是一样,但是一个上班来回一个小时,一个上班来回三个小时,生命中每天就多两个小时在路上了。何况现在北五环的房都贵得离谱了,如果不考虑通胀,150万的房子75平米,就算我有50万的首付,100万还20年,利息起码50万,每年还7万5

  10. tao说道:

    这个发表过吗?如果没有我们先要了,我是南方都市报的林涛

  11. 说道:

    中国的数据不可信,美国的数据好很多。

  12. ke说道:

    我从这篇博文中看到了解决房价过高的一个办法,就是把接下来的新房都建在新疆和西藏.禁止东部地区,尤其是北京上海这样房价过高的城市建任何新房.

  13. 剑东说道:

    值得收藏

  14. XJ说道:

    谢谢博主告诉我们数据是怎么造假的–现设定好结论然后再找合适的样本数据。房价、工资、乃至GDP不过如此。

  15. Kevin说道:

    事实上他们的统计的方法远没有你想的那么复杂,是你高估他们的智商了,请看这里http://blog.sina.com.cn/s/blog_48ea108c0100gtei.html

  16. 说道:

    一直关注这篇文章有失水准了为什么明明有很主观的判断还一定要让人觉得您是在客观的分析和看待问题

  17. ke说道:

    嗯,或者换个说法..来说总价. 意义是类似的. 假设所有人买房的承受能力是80万,超出了一分钱大家都承受不了了,没一个人买.最开始80平米的房80万.之后70平米的房80万.再然后60平米的房80万….然后40平米的房80万.于是,我们的结论是:房价并未上涨,始终都没超过民众的承受范围?

  18. zhaoping说道:

    你说是统计局的人不懂这些道理吗?那些统计数字本身就应有现实意义,没意义的东西发布出来是不是成心的呢?

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