何不买房?(2)

补充一点数据。

关于怎么计算买房的回报率,上文已经说了,我的计算只是提供一个思路,想自己算的人可以修改假设,然后自己计算回报率,这个东西不同的人看法肯定不同。仁者见仁,智者见智了。

但是存款利率和通货膨胀率是比较容易得到的,因此真实回报率也比较容易计算。所以,我就找来了数据,算了一下,做了两幅图。第一副图是1989年以来中国的一年期的真实存款利率(当年的平均一年期名义利率-当年的平均通货膨胀率)。从1989年开始,是因为那是我手头可以找到的最早的数据。从这副图可以很明显的看出,首先中国的真实存款利率在很多年都是负的,换句话说,存款的利息不足以补偿通货膨胀。然后,即使在正的年份,也没有特别正,但是在负的年份可以非常负。第三,2009年的回报率可能会是正的,但是,2007和2008连续两年都是负回报,2009年的通缩是在2007和2008年通胀的基础上才出现的。

我做了一个计算,假设你在1988年底存进银行100块人民币,然后每年都把利息也存进去,最后在2008年把所有的钱一次性取出,这些钱折合成1988年的人民币会值多少钱?我的计算是97块。换句话说,1989年到2008年这二十年里,银行存款的真实回报率是比较接近于0的一个负数。如果只看2000-2008这几年,平均真实回报率也只有0.3(1996-2008为1.4)。从历史记录上看,在前文中假设银行存款1.6的真实回报率,不是太低了,而是太高了。当然,历史并不代表未来。

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说真实回报率,可能让很多人觉得不直观,所以我就做了下面这一副图。粉红色的柱子是如果你在1988年底存进银行100块,然后把每年的利息也存进去之后,每年你在银行的余额。1988年的100块,最后到了2008年会变成300块(请注意,2008年的300块,因为通胀的原因,并没有1988年的100块更值钱,前面已经说了,折合成1988年的人民币,2008年的300块只等于97块)。灰色的柱子是一个假想的情形,就是如果银行的利率始终比通胀率高1.6,也就是保证存款的真实回报率能达到1.6。这样1988年的100块,到了2008年就应该是404块。404块要比300块多出34.6%,这就是正的1.6的真实回报率和中国的实际回报率,在20年里拉出的差距。

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从历史数据上看,在过去20年的任何一个时点买房,恐怕都比存银行强多了。当然,历史不代表未来。虽然,历史总是会重复自己。

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9 Responses to 何不买房?(2)

  1. Ling说道:

    老百姓没钱,买个p。有钱的话谁不想买呢?

  2. stedy说道:

    也是,国内不知道有没有REIT基金呢……..国内金融创新步伐忒慢了………

  3. Unknown说道:

    博主sb 博主 再见博主先研究一下美国房价是怎么个轮回法的.再来说这些个东西吧.

  4. .Ye说道:

    嗯,是要研究一下

  5. 自欣说道:

    95% 的中国人,有足够的钱,是一定会买房的,而政府和开发商看准了这中国的习惯,就拼命的加价,来盘剥我们未来20 -30的收入。

  6. MoTo说道:

    前提是要有100块, 有100块的人当然会选择买房, 但是大多数人手头只有20 30块

  7. x说道:

    指出lz可能忽略的一点:存款利息名义上是正的,而房产的价格波动更大,可能是正的,也可能是负的.买房投资应给予更高的风险溢价.

  8. xu yang说道:

    这篇文章有一个很大的毛病,就是博主主观设定存银行一定是存一年期,从而忽略了历史上在通膨严重的1988-1991及1993-1996年,当局实行的长期存款的保值贴补政策。而楼主这篇文章的目的基本就是想来炫一下数据的,所以算是废文。 但是对于楼主结论——在当前中国对富裕阶层而言,买房投资是非常合理的选择,我是非常很赞同的。我没有像楼主在前一篇文章中那样粗略计算过,我只是根据接触到听闻到的有限的情况作出的判断,富人们很多都选择买房投资。在中国大陆,富裕阶层虽然不一定是最具智慧的人群,但作为整体而言,他们必然是最能洞悉社会机遇的人群,他们的选择必然是最符合国情的选择。因此,我坚定的认为,买房投资是非常合理的选择。当然前提是你拥有百万以上的身家,对于许许多多向银行借了未来二十年收入去买房的人而言,最好的结局是仅仅是纸上富贵,加上满足了居者有其屋的传统观念而已。 其实很多时候,数据是算不出最重要事情的,就好象没有经济学家能在1920年代算出德国人最好的投资方式。而对当前中国社会而言而言,在仔细计算宏大宫殿向上的扩展空间之前,先要看清楚它是建立在一片沙滩之上的,这样才能避免重蹈1940年代很多老上海小康之家的覆辙。当然依据我的判断,真正的富人们多数已经解决了这个基础性的问题,解决的方法和楼主的结论一样——买房,只不过是去美国买房而已。

  9. Yang说道:

    九十年代的保值补贴政策避免了实际存款率为负。。。

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