何不买房?

我前两天在和谷主算我们房东买房的回报率,我们得出的结论是:不算太差,也不算太高,属于一项比较稳健的投资。请注意,我这里不是指所有的房子,而就是指我和谷主租的房子。

 

中国的金融市场和美国的差别很大,一个主要的特点是:老百姓即使有了钱,也没有太多的渠道投资。股市基本上还有赌场的特征,债券市场基本上不向个人投资者开放,直接投资实业或者通过非正规金融渠道放贷也不是很多人能够或者敢做的。剩下的投资渠道,基本上就是买房或者存银行了。事实上,中国居民手上的金融资产,还是以银行存款为主。

 

但,一点简单的算术就不难算出,从回报率看,买房恐怕要比存银行划算多了。

 

这么说吧,假设你有100万(你可能没有,但是中国有很多人有。而且通常即使一个小家庭没有,算上爹妈老丈人丈母娘,能凑出100万的就不少了。这也是中国的买房者中,一次性付清的购房者比例相当大的一个原因。如果我没有记错数,平均算起来,中国购房者首付占总房款的平均比例基本上在50%左右)。

 

你可以选择把这100万存在银行,现在5年期定期存款的利率是3.6%,这应该是个人能够拿到最高的存款利率了。然后假设一年的通胀率是2%,这是相当温和的通胀了,那存银行的真实年回报率(剔除通胀的因素)就是大约1.6%

 

你也可以选择买一套100万的房。买房的回报率不是那么直接,需要做一些假设。你不用同意我的假设,这里只是一个例子:

 

首先,不管买了房是自住还是出租,房子都提供了“收入流”。如果是出租,收入流自然就是租金。如果是自住,收入流还是这个房子的租金。因为你享受了这个房子提供的服务,如果你在市场上购买这样的服务,你就要出相应的租金。但你拥有了房子, 所以就省下了你原本需要出的租金,这仍然是你收入的一部分,虽然你没看到。我现在假设房价/租金比是331/3,也就是100万的房,一年能租3万块(2500一个月),这个假设恐怕不算特别离谱吧。

 

其次,我假设,在没有通胀的情况下,房子本身不会升值也不会贬值,租金也不会涨也不会跌。换句话说,如果没有通货膨胀,现在100万的房子,10年后是100万,30年后还是100万,租金也是一样。我个人觉得,这是一个非常保守的假设。当然,你可能会有不同的看法。

 

最后,我假设租金和房价都会随着通胀一起水涨船高的。假设通胀是2%,那这意味着明年房价会变成102万,租金则变成36百一年,换句话说,房子和租金是不会因为通胀而缩水的,房子和租金的真实价值始终不变。这是真实资产的基本特点,就像黄金,大米,不会因为央行印了太多的票子而变得不值钱一样,房子和房子提供服务的价值,也不应该因为央行多印了票子而缩水。

 

做了这些假设之后,买房的真实年回报率是多少?很简单3/100=3%。

 

存银行的真实回报率是1.6%,买房的真实回报率是3%,如果有钱,还是买房的回报率高比存银行的回报率高。而如果根据我个人的判断,我这里做的假设,很可能是高估了存银行的回报率(通胀率很可能会高于2%),而低估了买房的回报率(租金可能会涨,房价也有可能会涨,在有通胀的情况下,租金和房价可能会涨的更快,因为人们需要真实资产来保值)。

 

所以,即便纯粹从赚取正常回报率的角度看,从保值的角度看,很多有闲钱的人算计算计也会觉得买房比存银行划算。这些人未必是想炒房(我上面的假设里,特地假设了房价不会在没有通胀的情况下上涨,也就是炒房的人是不会在我设想的情况下赚钱的),但他们理性的行为也会自动的推高房价。

 

中国房价让很多人觉得高的原因有很多,现在还要在加上一条:投资渠道缺乏。如果中国能有一个有效的金融市场,能够使得老百姓通过其它渠道投资的回报率达到5%甚至10%(根据各种测算,中国资本的回报率大约是10%左右),那中国房价上涨的压力恐怕要小很多。

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32 Responses to 何不买房?

  1. Junjie说道:

    但问题是,房产作为一种资产,价格并不必然不会下跌的

  2. 野草博客说道:

    受教了。

  3. DONGSHENG说道:

    房产的回报率也得算上折旧吧?

  4. Sparkle说道:

    很想知道,如果这一条投资渠道也被堵死了,老百姓会干出什么来呢……

  5. Marshall说道:

    国内的房子折旧速度很快,有说法是国内新建的房子基本寿命也就几十年

  6. Rolle说道:

    基本上,国家是在把老百姓的现金都逼出来你不拿出来 就用通货膨胀让你毛掉看你怎么办

  7. 邦比快跑说道:

    以租出去为例,总得把家具、电视、冰箱、洗衣机、空调、抽油烟机等等准备好吧。这些大概要8000块。你总不能把一毛坯房租出去吧,稍微中装一下少说也得2w多吧。这些加起来最少也得3万块,就按5年折旧算,每年需要增加成本6000块。另外国内的房子只有70年所有权,70年之后是谁的还不一定呢。就算不按0算吧,总得打个折吧。30年之后房子还剩40年所有权,和刚买的70年所有权的房价肯定不一样吧?万一房客中间退了房你还得找人续租。一年很可能要空置1-2个月,就按空置一个月为例。一年的实际房租收入只有21500。再有北方的房子往往有取暖费,新房都有物业费,这部分费用大多是房东承担的,两样合起来每年3000块吧(取暖费2200,物业费800),最后拿到手里每年18500。折算一下利率1.85%。比1.6%高不了多少吧?而且租房是要劳心劳力的,万一遇上不地道的房客屋里电器装修经常坏你还要额外花钱去修,遇上蛮不讲理的房客大吵一架还心中不爽。 另外买房的这个钱可不是大家准备长期投资的啊,真正需要买房的人没几个有100万准备去做长期投资,存银行哪怕存5年期的流动性也比买房强很多吧,这个是应该有溢价的。而且从事实上来讲,大多数买房的人都是贷款买的,每个月利息的成本就完全覆盖掉租房的收入了……所以说,这个算法细算起来结果会怎样真是不一定吧……

  8. 沸腾海洋说道:

    邦比分析的更全面,中国租售比这么高,买房如果只是为了出租,不考虑资产价格变动因素,真不一定比国债划算

  9. Rei说道:

    有意思的是,感觉现在上海很多地方出现的群租房营运模式如同90年代早期的电子游戏包机房。房子只要地段不差根本不愁租不出去,还有就看房东辣手不辣手了。羊毛出在羊身上,租房很大部分还是要看房东人的

  10. Paulo说道:

    中国的问题其实说穿了一切都是政治问题,用经济的眼光来分析基本是无解的。比如房价为什么下不来,很简单各地ZF都等着土地钱开锅,各个贪官的油水都在里边怎么可以让房价下来嘛

  11. cheng说道:

    像我们这些刚工作和没工作的,没有100万,或者现在100万已经不够用,需要200万,这个“何不买房”就和“何不食肉糜”一样了。

  12. Rolle说道:

    邦比快跑 说的虽然有道理但是 对自住来讲,博主的计算还是可以成立的。就是说 如果你没有买房,那么买房还是划算的。

  13. casper说道:

    这篇文章,让我觉得博主很傻……果然已经是半个洋鬼子,完全不懂中国的国情,当然博主是从来不屑看评论的,欢迎继续在你的乌托邦里YY

  14. Ling说道:

    不能忽略房屋的维护,税,保险,折旧等费用吧

  15. 葭葭说道:

    我前段时间租的一处房子被房东卖了,57w多,租金是550/月,当然那是个空房,但若非如此,100w的房子也租不出2.5K的价格,除非很特殊。。。。城市:南京

  16. 说道:

    我不是学经济的,也不懂经济学,写东西也不是很顺。随便说点我的想法吧。博主的计算我是看明白的。但是拿存款和买房放在一起谈收益率是不是不妥呢,应该说3.6%收益率是以刺激经济发展,刺激投资为目的下的产物,目的也就是让人去买房,去投资房产。但是把收益率拉回前些年7.2%的时候您的计算是不是就不成立了呢?把钱存在银行是不是要合适一点呢?而且现在的中国楼市究竟何去何从,这个谁又能说的清楚呢。当然我不是反对什么,在您的假设下您的推论我是看明白的,所以只是疑惑。

  17. kergee说道:

    据说张维迎是经济学家,经济学家不是社会学家

  18. zm说道:

    不确定中国什么时间开放金融市场,如果放开了金融市场,现在这么高的房价会跌下来,买房可能会不保值。

  19. 一览说道:

    先不说很多其他的因素,中国的楼市和股价的巨大波动是因为金融市场的不够开放这已经是毋庸置疑的事实——缺乏一种稳健性的追涨杀跌,以至于中央的一个风吹草动都有可能带来一场海啸。这是一种不成熟的表现,市场和投资者。逐步开放金融市场将是一种必需,也只有逐步开放金融市场,我们才能逐渐实现我们的目标。但是甭管怎么说,至少在十年之内应该没有人敢唱衰中国的房地产。

  20. Rov说道:

    还是离不开租售比这个数据.你的这个例子中,房子的租售比是1:400.考虑到中国老百姓投资渠道的溃乏,相比定期存款,确实其投资价值更高.但是,1. 上海很多房子的租售比已经达到1:600了,算下来,年化收益只有2%.2. 在五年定存3.6%的情况下(即现在),个人觉得,通胀2%这个数字过于拍脑袋了.现在的CPI好像还是负值.这样算下来,似乎买房就不是理性的投资选择了.其实,现在的投资渠道没有你想像中那么匮乏.现在有挺多的信托产品.其中,资质良好安全性极高的信贷资产类,一年期回报率可以达到4.2%,两/三年期一般4.8-5.0%.风控严格的结构化证券产品,一年期差不多能达到5.5%.

  21. 火华说道:

    第二个假设有问题,中国大城市房价已经赶得上美国房价的情况下,说在没有通胀的情况下,房子本身不会升值也不会贬值是不成立的。博主推导的过程没有问题,关键是前提,即中国目前的房价有没有泡沫,有的话多大,大到什么时候崩溃。

  22. Chang说道:

    现在买房子,傻瓜才掏钱!【揭秘内幕】昨晚,和一个开典当行的同学喝酒。   我问同学,“你买了多少套房子,多少间铺面?”   “房子22套,铺面12间。”同学炫耀似的答道。   “那你花了多少钱呢?”同学虽然是千万级的富翁,但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧!我心中默算了一下,非常怀疑!现在买房子,傻瓜才掏钱!亏你还是个生意人!”同学鄙视的看着我。   同学的话,简直令我震耳欲聋,使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是,同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来……以下,都是我同学的话,虽然词句有些出入,但基本语意我还是转述清楚了的。     一、买房不掏钱,你是怎么操作的?   同学的话——   你知道,我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时,虽然我有能力一次性付清全款,但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时,正流行“零首付”,于是,我一分钱没花,贷款18万买了房(贷款期限为一年)。  一年期满,要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢?还是我倒霉!那时,我的资金被一笔业务占用了。为了业务,我不仅还不起房款不说,还得另外新增贷款。迫不得已,我找老关系——银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后,没想到,信贷经理却诡秘的一笑,非常爽快的答应了。   信贷经理给我出的主意很简单:让我老婆,以两倍的价格,贷款买我的房子,贷款期限也是一年。   “两倍的贷款,那就是两倍的利息啊!你这不是变着方的剥削我吗?”我还没有反应过来。   “如果到时,你不还款呢?”信贷经理很镇定。   “啊……”   “被银行收房,没有什么大不了的!关键是除去税费后,我还凭空白得了17万。不,这17万我可不能一个人得,我至少要分给他5万。”很快,我反应过来。于是,我对信贷经理会心的一笑……   这,就是我第一次买房的经历。   我后来的买房经历都与此类似,也就是:坚决的不掏一分钱,全部用银行的贷款买房子;然后,如果遇见不明真象的投资者(说是投资者,其实是傻帽)买房,那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房,那就不断的把自己的房子加价转贷给自己,不断的用银行的钱来还银行的债。   并且,我是开典当行的,与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房,大都选择20年按揭,而我买房从来都是只贷款一年,到期了才还本金和利息。这样操作,不用交月供。而贷款到期后,我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上,我一分钱也不用掏。     二、我不信,在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是“童话”吧!   同学的话:兄弟!我是看你人对,才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢?你要怎样才能相信我呢?   作者发言:你就给我讲点实际的例子吧!   同学的话:你知道王二麻子是怎么发家的吗?   作者发言:“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学,现在是开发房地产的亿万级富翁。   同学的话——   那我就说说。   想当年,王二麻子那个落魄啊!就连他注册公司的注册资金,也是我临时拆借给他的。如今,别看王二麻子表面风光,他拿地的钱,是从银行贷款的;修房子的钱,是建筑商垫资的。总之,他就是一个完全的“空手道”。  房子修好后,王二麻子在正式开盘前,通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购,其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客(或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”),以这些人的名义来买房子,全部用银行贷款来买。这,就是所谓的“开发商囤房”。  并且,此次交易上报给银行的交易价,必须比实际的内部交易价提高30%。为什么?因为贷款买房要首付两成啊!举个例子,如果你想收回100万,那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样,银行给你的钱就是:130万×0.8=104万;你实际装进口袋的钱就是:104万—4万(给相关银行人员的“好处费 ”)=100万。   就这样,通过开盘前的内部认购,王二麻子其实已经成功的全部收回了投资,把所有的风险转给了银行。到这时,王二麻子才会开始打广告卖房子,并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。     作者发言:后面又怎么操作呢?   同学的话——  你怎么那样笨啊!稍微聪明一点的人都能想到,后面的操作方法,其实与我炒房的方法是一样的,也就是:“如果遇见不明真象的投资者(说是投资者,其实是傻帽)买房,那就高价卖给他;如果一直没有投资者买房,那就不断的把自己的房子加价转贷给自己,不断的用银行的钱来还银行的债。”   不过,由于已经收回了按揭贷款的首付款,所以后面的操作并不需要每一次都加价30%,只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了(即每年上涨14%左右)。   什么?万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办?笑话,你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了?   明白了吧!这,就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌;并且,房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因!!   想想就觉得可笑,居然有学者说,“建筑成本和地价的不断上涨,是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋! 其实,“金融成本”才是房价构成的大头,至少要占目前房价的50%。  以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布,其楼面价格不到604元/平方米,建筑成本也不到1300元/平方米(其实,网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧,建筑成本也没有超过1000元/平方米)这么便宜的房子,开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢?卖低一点、少赚一点不行吗?答案是不行的。原因很简单,“金融游戏”是有成本的,每这样操作一次,房子就必须加价一次。只有不断的加价,上述操作才有生存的空间。所以,莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米,去年卖10000元/平方米,今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这,就是“金融游戏”的代价!   有句话道出了目前中国楼市的实情,“房子是用来炒的,不是用来住的;商品房是卖给银行的,不是卖给老百姓的。”   老同学,请你想一想,现在的楼市,房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力(也就意味着房子永远卖不出去),为什么房价还会不断的上涨呢?并且,还要“量、价齐涨”呢?原因何在?正在于此!     三、你讲的,只是极个别的现象,不能代表中国楼市的整体形势。   同学的话——   老同学,你太孤陋寡闻了吧。请看:   李树彪案:1999年9月8日到2004年1月15日,湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔,涉案金额1.2亿元。    康明案:2000年前后,河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源,在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套,至少套取银行资金2亿元。    姚康达案:从2002年至2003年上半年,中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元,用于炒作128套住房。  森豪虚假按揭案:从1997年年至2002年上半年,北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。(请看《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》 http://finance.people.com.cn/GB/1045/9255894.html)    建行广州分行案:2002年,审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款,发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公安局某副局长一人,即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。    曲沪平案:2006年,上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中,发现1.26亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实,贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔,涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产,以回收问题贷款。    同泰案:2006年,北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同,从银行骗贷6700万元。    成都虚构房产骗贷案:2005年至2008年期间,犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套,涉及金额近二千万元!而且事态还在进一步发展中。   另外,今年银监会三令五申的明确要求,“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求,防止信贷资金流入楼市”。然而,40000亿资金依然流入楼市……   老同学,请你想一想,为什么会发生那么多的这类事情呢?为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢?难道银行的官员们都是傻子吗?     其实,银行的官员们一点都不傻。    原因在于,银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱,坦白地说,他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财,将风险转嫁给国家银行,而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单,银行就出现危机。     这时候,买单的就是全国人民了,国家必须银行注资,消除烂帐。国家的钱哪里来?印钞票!结果是什么?通货膨胀,物价飞涨,老百性的钱不值钱了,或者说老百姓的钱被抢了,被谁抢了?被国家抢去堵漏了,堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大,堵住了也是一个丑陋的疤,而疼的永远是百姓。    所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱(其实是老百姓的存款)的道具。    违规又有什么大不了的?银行官员们不怕啊!只要表面的纸上手续完备了,我就没有了责任。即使按揭贷款是假的,又有什么关系?况且银行有国家这个后台,就是亏了也不怕,反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了,自然有国家来管,况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在 40%以上!原来,在中国,最大的腐败在银行!!     四、我依然认为,这只是极个别的现象。如果你讲的是普遍的现象,为什么还没有开发商被收楼呢?   同学的话——   原因有许多,简单的有:   1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”,上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼,不得不成为了“房东”;   2、由于开发商在银行内部的同伙,掩护工作做的好的缘故,案子没暴。    掩护工作怎么做?很简单——只要一近债务偿还期,开发商就会和“银行内部的同伙”们一起,把房子又一次加价卖给(转按揭)其它的“身份证复印件”(其实,房子依然在开发商手里)。这样操作,开发商永远不会被收楼。    虽然这样操作,房价会不断的上涨,并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是,这样的操作,如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话,它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说,只要表面的纸上手续完备了,银行的官员就没有了责任。     五、你的意思是,目前的银行贷款制度有着严重的漏洞?   同学的话——   当然!   我能不花钱的买那么多的房子和铺面,甚至还靠房子从银行套出那么多的周转资金做生意,这一切,全都得感谢银行的制度漏洞啊!银行的贷款制度,真的是“为人民服务的好制度”啊!   作为一个典当行的老板,以同行的眼光来看,我认为银行贷款的制度漏洞有:   1、抵押物价值的评定方法有缺陷。   比如,明明开发商拿地只用了5000万,他却可以用这块地抵押贷款1个亿;比如,开发商修楼修到盖顶,明明只用了7000万(含地钱),他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。   如果,按照我们典当行的规矩来办,事情又会怎样呢?   当开发商用这块地抵押贷款时,我会亲自去核实:开发商拿这块地,是否真的给了政府5000万。并且,如果这个情况属实,他也最多只能贷款4000万。因为我要预提风险基金啊!  当开发商用这个楼抵押贷款时,我也会亲自去核实:开发商修这个楼,是否真的花了2000万(只算建筑成本,不含地)。我会按照各种人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑成本。并且,如果开发商修这个楼的确花了2000万,他也最多只能贷款7000万×0.8=5600万(连地一起抵押)。   最后,当购房者按揭贷款时,我绝对不可能按照“购房合同交易价”来发放贷款,购房者最多能获得的贷款金额是:7000万×0.8×购房面积/此楼总面积。   举个例子:有个卖衣服的商人因为生意周转,需要以衣服为抵押物向银行贷款。你说说,银行是该“按照衣服出厂价的8折”给他贷款呢?还是该“按照衣服零售价的8折”给他贷款。   作者发言:当然该按出厂价算。如果按照零售价算的话,卖衣服的商人干脆不用开店了,他直接把衣服卖给银行赚钱更快!恩,我明白了,怪不得在中国会出现“房子是用来炒的,不是用来住的;商品房是卖给银行的,不是卖给老百姓的”这样的奇闻!!!   同学的话:是啊!抵押房的价值,不能由客户之间的交易来决定啊!!   2、责任追究方法有缺陷   “只要表面的纸上手续完备了,银行官员就没有了责任。”这怎么可以呢?在我的典当行,我可不管你的纸上手续是否已经完备,只要是你负责的业务出了问题,嘿嘿!我就找你算帐!!!   另外,让国家损失16.2亿的森豪虚假按揭案暴露后,相关的银行官员居然没有被追究责任,这怎么可以呢?嘿嘿!如果这样的事是发生在我的典当行,不要说让他家破人亡,我至少会让他和他的亲戚倾家荡产!!!    作者发言:是啊!发生金融案件后,居然不追究相关银行官员的责任。换成是我,我也觉得“打马虎”比尽忠职守更合算!!!怪不得中国的金融案件层出不穷。听君一席话,胜读十年书!听你说到这儿,就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺楼市——只要严格金融制度,让炒房的人不能获得投机的资金,楼市的泡沫自然的就会散去!!   同学的话——   你终于聪明了一回。可惜!!!

  23. guo说道:

    第一,博主计算利息的时候,用的是现在1.6%的利率,而这个利率是因为现在经融危机的缘故所以非常低。是暂时的。但是,经济是会复苏,如果你现在买房,几年后利率涨到5%,而你那个3%的收益率是恒定几十年的。。。第二,博主计算收益的时候用了存款利率,计算买房的时候却“忘记”把贷款利率算进去了。绝大多数普通人买房,是要靠贷款的,而且贷款利率必然比存款利率要高。我当时去看房的时候地产公司给我计算过,到头来利息跟房子本身差不多价格了。也就是说要翻一倍。即使按照你的1.6%来算,翻一倍也是3.2%了。这个问题我们很早就计算过了,不要以为只有你才会作算术。在二线城市房子价格也许还没那么离谱,在深圳,买个房子租70年出去都收不回成本的。这样的房子买来干嘛?

  24. guo说道:

    再来说两句。看楼主的文章,敢情中国人是因为投资渠道太少,所以才买房的啊。。。。原来中国的老百姓真有钱啊,手里头都有个几百万,没地方花了买个楼花玩儿?实际上普通老百姓买房是来投资的吗?不是!是拿来住的!他们怎么买房的呢?要结婚的男女双方父母拿出他们这辈子的积蓄,再加上两口子下半辈子的青春作赌注来买房,俗称“四加二”。这样一种普遍采用的买房方式被博主说成 钱没地方花了所以买房投资。楼上说得好,真是 何不食肉糜 啊!中国一线城市的房价已经赶超美国,甚至超过了人口密度比我们大好几倍,森林覆盖率超90%的日本。就这样,博主还说房价的升高的原因是大家都去买房投资了。中国人真有钱!

  25. guo说道:

    哦,博主在补充说明里把中国前些年的数据拿出来了。可是,大家有没有注意到,中国的房地产改革才多少年?在这样一个经济猛涨,房价却没有怎么涨的环境下,买房当然划算。我还想退回十年前去买房呢!可是现在呢?博主要不要计算一下日本经济泡沫破裂前,在日本买房的回报率?

  26. guo说道:

    我去看房的时候,地产公司告诉我这样一个数据,那个地段的房子,买房要月供七八千,三十年。而那里的月租大概是两三千。我靠,我租三十年,省下的钱可以再租个三四十年。(不算银行利息)而且,如果我买房,三十年以后,我得到的是一个用了三十年的房子。而如果租房,省下来的是几百万的现金。还有一个常识:钱在年轻的时候花才有用!你是打算年轻的时候周游世界呢,还是打算一大把年纪了再去周游世界?

  27. yong说道:

    文章逻辑清楚,假设的设立十分简练,不把问题思考清楚是不会有这种思维的文字了,再一次见证了博主深厚的经济学素养,不得不留言表示佩服。

  28. xiaoyu说道:

    作者的假设还有很重要的一条没有说清楚阿。那就是作者已经假设房价是只涨不跌的了。我这么说的理由是作者说100万的房子到30年后还是100万,一个产权只有70年的房子,怎么可能还值100万呢?如果假设产权占房价的一半,那么房子应该只有剩下75万了才是。如果再加上折旧,比如说每年折旧费1万,30年后这个房子连50万都不值了。而银行里面的100万还是100万阿。这么计算,房子可是太不合算了!作者的已经在假设这个房子每年有3%左右的升值了!

  29. xu yang说道:

    这篇文章有一个很大的毛病,就是博主主观设定存银行一定是存一年期,从而忽略了历史上在通膨严重的1988-1991及1993-1996年,当局实行的长期存款的保值贴补政策。而楼主这篇文章的目的基本就是想来炫一下数据的,所以算是废文。 但是对于楼主结论——在当前中国对富裕阶层而言,买房投资是非常合理的选择,我是非常很赞同的。我没有像楼主在前一篇文章中那样粗略计算过,我只是根据接触到听闻到的有限的情况作出的判断,富人们很多都选择买房投资。在中国大陆,富裕阶层虽然不一定是最具智慧的人群,但作为整体而言,他们必然是最能洞悉社会机遇的人群,他们的选择必然是最符合国情的选择。因此,我坚定的认为,买房投资是非常合理的选择。当然前提是你拥有百万以上的身家,对于许许多多向银行借了未来二十年收入去买房的人而言,最好的结局是仅仅是纸上富贵,加上满足了居者有其屋的传统观念而已。 其实很多时候,数据是算不出最重要事情的,就好象没有经济学家能在1920年代算出德国人最好的投资方式。而对当前中国社会而言而言,在仔细计算宏大宫殿向上的扩展空间之前,先要看清楚它是建立在一片沙滩之上的,这样才能避免重蹈1940年代很多老上海小康之家的覆辙。当然依据我的判断,真正的富人们多数已经解决了这个基础性的问题,解决的方法和楼主的结论一样——买房,只不过是去美国买房而已。

  30. Jiang说道:

    富人们,投资的渠道少,所以要买房。穷人们,想改善生活,同时拥有自己的房子,也想买房。富人投资房产,忽悠穷人倾其所有来买房。所以,富人投资收益了,穷人有房了。但是…

  31. lance说道:

    我想来想去一直想不明白的是,中国的房产折旧怎么算呢?按理说应该是按 50年或者70年进行均摊,但是这和卖价不一致. 楼主能不能说说如何计算房产折旧呢?

  32. kkk说道:

    兄弟,你算错了吧?找你的算法,只要利率低于3%,任何价格买房子都是合适的。
    这不扯么?

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