房价的对话

注意：本文不是在论证中国的房价有或者没有泡沫，如果你读出了中国有或者没有泡沫这样的结论，那属于误读。

 

上个星期，和谷主一起和两个在业内很有名气的中国经济学家一起吃午饭—他们是夫妇。

 

中间我被问到了一个问题，像考试一样：你怎么论证中国的房价没有泡沫？

 

问这个问题的前提是，想要论证中国的房价有泡沫是相对简单的，至少饭桌上的这四个人是这么看的，那些已经习以为常的指标，房价收入比或者房价租金比，可能都会显示中国一些城市的房价偏高了。对方想知道，我能不能提供泡沫理论以外的对这些指标偏高的合理解释。

 

我给了一个很简单的回答：拿房价收入比说，一个简单的办法就是，把中国的指标除以四，再和别的国家比较，如果除以四之后还高，那大概就算有泡沫了，要是没高，就没有泡沫。（请注意，这是饭桌上的聊天，不是什么严谨的学术。而且我只是在提供另一个角度的思维，并不是在论证中国的房价没有泡沫。）

 

对方当然表示：愿闻其详。

 

我于是就简单解释了一下：中国的经济增长率至少是别的国家的一倍以上，就因为这个，中国的指标少说也要高一倍。然后真正买商品房的人群，作为一个人群，收入水平要高于全部人群的收入水平，就算这个人群的收入水平是全部人群收入水平的一倍吧（注意，这里没有证据，完全是在提供一种思路），那意味着用平均收入计算的房价收入比高估了真正的房价收入比（也就是房价相对于真正买房人的收入）一倍。这两个效应加在一起，意味着，只有把房价收入比除以四，才有比较意义。

 

我们关于房价的谈话就到此为止了，对方听明白了。至于同意不同意，就是个人的判断问题了，然后我们就移到了下一个话题。写博客还得多写两句：

 

为什么经济增长率高意味着中国的房价收入比也应该高？这个东西很直观，假设两个完全一样的国家，什么都完全一样，包括目前的收入，都是平均一人一年5万块。唯一的不同是收入增长的速度不同。一个国家收入每年增长10%，另一个国家收入不增长。然后假设两国的房价收入比也完全一样（很快你就会意识到这是有问题的），都是10，那就意味着两个国家的房价都是50万。然后让我们想象一下7年以后的情形，这个时候一个国家的收入还是5万，另一个国家却已经是10万了，如果保持一样的房价收入比10，那意味着一个国家的房价会是50万，另一个国家却会涨到100万。但如果7年后房价会涨到100万，给定现在这么低的利率，那50万的房子恐怕早就给抢光了。因此房价也就不会是50万了，而会更高才对。粗略的说，你可以证明，在一定的条件下（主要是利率不能太高），在收入增长更快的国家，稳态的房价收入比也应该更高才对。这里面一个关键的原因是房价收入比选择的只是一个截面的收入，而收入本身却是一个动态的过程，不仅现在的收入重要，未来的收入同样重要，而房价收入比并不能完全反映这些。认为中国的房价收入比应该和别的国家“可比”，从这个意义上讲，并不完全合理。

 

至于中国买商品房的人群平均收入高于整个人群的平均收入这件事情，是我个人的猜测，没有证据。但我会很惊讶如果这件事情不是真的。高一倍完全是我拍脑袋的，但问题的关键是，房价有没有基本面支撑，关键是要看买房人的收入，而不是全部人群的收入。

 

最后我想说，一个经济高速增长的国家，对那些收入增长缓慢的人群而言，是非常残酷的。房价如此，物价如此，很多地方都是如此。很多东西因为整个宏观经济的快速增长而水涨船高，但很多人的收入增长却没有跟上，我在异质一文里已经充分表达过了我的担心。