国土部的理论

这是昨天网上的一条新闻:

 

中新网623日电 再有两天将迎来第19个全国土地日,今年全国土地日的主题是“保障科学发展,保护耕地红线”。日前,有专家讲称,由于守红线,土地偏紧、地价偏高,影响房价。对此,国土资源部副部长鹿心社指出,守18亿亩耕地红线不会影响到房价,说保18亿亩耕地红线推涨了房价,没有根据,也没有道理。

 

  鹿心社表示,首先需要肯定的是,守18亿亩耕地红线不会影响到房价。也就是说我们在土地利用总体规划对各类用地安排的时候,既把18亿亩耕地红线保住,同时为发展建设、特别是住房用地留下了足够的空间。他强调,“不管中国的土地多么紧缺,居民正常的住房用地需求我们都保障”。

 

  另外鹿心社还指出,地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。国土资源部调查了620个房地产开发项目,在东部、中部、西部有不同的类型。调查结果表明,目前在中国,地价占房价15%-30%,平均是23.2%。与国际水平比较,美国是28%,加拿大是24%,英国是25%-38%,韩国是50%-65%,日本是60-75%,新加坡是55%-60%,中国的比例远低于我们的邻居。从中国的地价水平看,说保18亿亩耕地红线推涨了房价,没有根据,也没有道理。

 

 

看了这条新闻之后,我实在不敢苟同国土部的结论。让我举个极端一点的例子吧,注意这只是一个例子:假设国土部决定,为了紧守土地红线,从今年起,北京每年只批一幢公寓楼的地,然后这块地以1000块人民币的价格卖给,比如说,北京首创集团。然后给定北京每年买房的需求,这幢公寓楼的价格估计会很高。如果你计算这幢楼的地价占房价的比重,最后的结果会是接近于0,因为地几乎是免费转让的。

 

举这个例子不是说这就是实际发生的,而是说地价平均只占房价的23%可以是因为截然不同的原因。

 

然后你再仔细看这组数据里透露出的信息,越是地广人稀的国家,比如说美国和加拿大,地价占房价的比重越低,越是地紧人多的地方,比如说韩国,日本和新加坡,地价占房价的比重越高。这本身是非常合理的。极端一点说吧,你在内华达的沙漠里盖房子,那里的地几乎是不用钱的,房价最后几乎相当于建筑成本,地价占得比重怎么也不会太高。你在东京的市中心盖房子,那建筑成本几乎都可以忽略不计了,房价中最后大部分都应该是地价才对。

 

中国虽然国土面积巨大,但适合人类居住的部分并不算太大,而且中国庞大的人口大部分都集中在东部狭小的地区,从这个意义上说,中国应该属于地紧人多的国家才对。但中国的地价占房价的比重竟然如此之低,我看到的是,恐怕中国土地出让制度有重大缺陷。

 

最后说一句,地价上去了,未必房价就一定会上去,房地产商的利润空间是可以压缩的。

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13 Responses to 国土部的理论

  1. Z说道:

    还有啊,地价占房价平均23.3%的可靠性先不去谈(因为不知道它的这个取样样本是怎样的构成),还有为取得土地额外支付的隐形成本灰色成本根本没计算进去。拿博主的例子来讲,1000块钱的土地,但是为了能保证拿到这块地额外的公关费用孝敬费用是多少呢?恐怕要翻倍吧。

  2. Z说道:

    更何况,国土资源部的结论里还有很严重的逻辑错误。举例:A国地价1000元,房价2000元,房价占到地价的50%;C国地价5000元,房价50000元,地价占到房价的10%。C国的地价占房价比例远低于A国地价占房价比,但是得出的结论恰好相反,正是因为土地供给量不足,才使得房价能成为爆炒的标的,极高的房价使得表面地价占房价比看起来很低。

  3. x说道:

    注意美国/英国/日本土地是私有的,新加坡土地使用权最短的也好像有70年,更不用提新加坡还有更长的直到完全私有的.

  4. x说道:

    要愚民也要提高点技术含量!!

  5. xinyu说道:

    哈哈,国土部当然不会承认任何高地价导致高房价的指控,我本科毕业的时候,戏里的老师就接到国土资源部的项目,论证北京的房价与地价之间的关系,我们跑了一个月,调查了一百多个项目,最终的结论当然是房价与地价没有关系,到现在都已经过去7年了,不过我到现在都不知道这个结论是怎么出来的。而且,什么事情都只怕平均,一平均了,就形势一片大好了。国土部为什么要出这个数据,我看是两个目的,一个是给自己洗刷刷,撇清自己,还有就是用23%这个数,给地方政府造势,地方政府的地卖不出去,靠什么吃饭呢?

  6. hxb30说道:

    我相信国土部23%的数据,也相信在今年两会上,全国工商联房地产商会公布的58.2%的数据。关键在于如何有选择的取样。先有结论再找论据。和有选择的公开信息也不是第一次了。http://www.thebeijingnews.com/news/guonei/2009/06-24/008@020711.htm

  7. 说道:

    地价占比越低恰恰表明最终房价越高啊。

  8. Chao说道:

    加拿大不知道,美国的地价差不多是房价的50%吧,我们的Property Tax就是这么分配的。也可能我说的地价和你说的不一回事儿?

  9. Jun说道:

    南加州这里的地价可能要占2/3,不过28%说的是美国的平均数,应该是差不多的。

  10. Yanqin说道:

    我不太清楚土地是如何出让给开发商的,如果是通过拍卖等更市场化的形式,kai 在文中的举例用来反驳国土局的论证是不是就很有问题呢?如果土地出让和最后房地产的价格都是由市场决定的,我没觉得国土局的证证有什么逻辑上的漏洞。

  11. 一览说道:

    唉,这个时侯一切让位与经济吧,这时候拉动经济先。没钱赚谁干,没人干,呵呵不好玩。政府该松时候松,该卡时候卡,那还不容易。不用法律法规,行政上操作一下,只是程序上慢一点就可以了。不过对于政府来说现在需要经济复苏,所以是买方市场,如果政府暂时是企业的话,呵呵。不过政府可永远是牛人一个,明显的,完全垄断,所以大家都很老实。就是这样子。哪哪都是这样子。至于房子的问题,呵呵至于土地红线是绝不可以松口的,没房子挤挤不至于受制于人,但是粮食是一种战略商品,没得吃就会被控制。我赞成中国学习韩国到国土面积广大,地广人稀的国家租地买地,买矿产发展第二产业不错啊,买地发展第一产业也是很好呀,还可以促进当地就业,双赢。用这种方式来稍微缓解一下中国的土地资源紧张吧,消除他国疑虑是很必要的前提。中国表达更大的善意和合作诚意,逐渐建立中国的务实诚信友好合作的国际形象,逐渐打消他国疑虑,相信这会是一个缓慢的过程,不过我还是充满了期待。

  12. 一览说道:

    数字和现实不稀奇,后面的东西更重要。比如,我想出去玩,爸妈不让乱跑,我就说我买书给点钱吧。之后就是被发现了(出去玩)也没有说什么,其实出去玩还是好的,会看看不同的地方不同的人不同的状况。说什么重要,但是没有为什么这么说重要,这才是最重要的吧。这是我的价值观,别人可能不这么看,也不一定分对错,我觉得那没什么意思。我好朋友信真主,不吃猪肉,但是我吃。我们并没有觉得在吃猪肉这件事情上我们有什么对错。

  13. Dijkstra说道:

    最后说一句,地价上去了,未必房价就一定会上去,房地产商的利润空间是可以压缩的。在目前住房情况严重的供给小于需求的前提下,你这句话怎么看怎么搞笑!!

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