关于空置率

声明:我的这篇东西不涉及任何关于中国住房空置率是不是过高的讨论,相反我是在做一个纯技术性的讨论。如果你从我的东西中“推断”出了任何对于住房空置率是不是过高的结论,那都是你个人的结论,而不是我的判断。还有,本文所说的东西完全是示范性的,只是说明一个道理而已,所有具体的数字,假设都未必是和实际情况相符合的。
 
说住房空置率之前,让我先说一个可能更简单的例子:婴儿潮。比如说:战后10年,美国的出生率突然上升了很多。10年后,出生率回到正常。然后,我们关注的指标是下面这个我称作赡养比的指标-人口中不工作人口占总人口的比例(有些文献中的赡养比不是这么定义的)。你会看到什么?赡养比从战争一结束就开始上升,因为出现了很多婴儿,而这个比例的上升持续时间至少要有二十年以上,只有等到这批婴儿潮的人超过大半都到了20岁可以工作了,才会出现的是赡养比的下降,这个过程可能会持续比如说30-40年,等到这批人退休了,又会出现赡养比的上升,这个过程又会持续20年甚至更长,直到这批人死得差不多了。这个例子说明:你要是想理解婴儿潮对用赡养比这个指标的影响,你最好想清楚整个时序,在不同的时点影响是完全不同的。这是一个动态的故事,所有静态的思维这里未必都适用了。
 
现在让我们回到空置率。空置率的定义是什么?我不知道。看了这么多报道空置率的东西,没有人说空置率是怎么定义的。从我的感觉上看,大概的定义中应该是:新建住房中尚未入住/尚未售出或租出的比例,另一个可能的定义是尚未入住的住房占所有住房的比例。让我们先用后面一个定义来思考一下空置率,因为这个定义和前面的赡养比的定义更接近。
 
让我们想象一个非常极端的例子:房子盖好之后,因为技术上的原因,要花两年才能住进去。(这里只是一个假设而已,楼盘出售的周期可能会超过1年,还有装修晾房子搬家之类的事情,2年才入住未必是一个非常强的假设,但这里只是一个例子),我们假设新楼两年之后就全部住满了。我们再假设,原来有一幢老房子,全部住满了,然后现在突然又盖了一幢一模一样的新房子。住房空置率会怎样变化?按照第二个定义计算:第一年的住房空置率会是50%,因为新楼还没人住。第二年的空置率还会是50%,因为还没人住。到了第三年,空置率一下会变成0,因为这下都住满了。这个例子是说明,只要房子盖好和入住的时间不同,就可能会发生空置率在短期上升然后再下降的情况。50%的空置率高不高?在这里例子中,看这个数字根本就没太大意义。
 
让我们再想一下第二个例子:现在楼盖好了,立刻就能卖掉。但是因为装修什么的,还是需要花掉一年,因此,现在新房子要一年以后才能入住,假设新房子一年以后就能住满。但是我们假设,新房子的建设是在加速进行的,第一年盖了1幢新楼,第二年4幢,第三年16幢,之后建设就停止了。还是假设原来只有一幢住满的老楼。住房空置率会怎么变化?第一年的空置率会是50%,因为只有两幢楼,一幢有人,一幢没人。第二年的空置率会是66.7%,因为这时候有了6幢楼,2幢有人,4幢没人。第三年的空置率会是72.7%,因为这个时候有22幢楼了,6幢有人,16幢没人。第四年空置率会一下降到0。这个例子是说明,只要房子不是一盖好就能入住,如果新房的建设是在加速进行的,你会在一段时间里观察到空置率不断的上升。
 
我举的这些例子是想说,对于中国这个正在迅速增长的国家,光看一个“空置率”是不足以反映全部信息的,需要更多其它的信息才能让我们知道数据背后的真正含义。拿中国的空置率和新房建设的速度已经相当缓慢的发达国家去比较,有时候也是没有可比性的。
 
空置率,其实是一个动词。
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One Response to 关于空置率

  1. 说道:

    上个星期我和一个我的姐姐见了一面,请师兄鉴别一下是否空置:
     
    她在北京CBD以东的华贸中心买了好多个高档物业,纯投资--当然用了借贷杠杆。最近刚把一套房变现卖了。购入18000,卖出23000每平。定价是她自己说了算的,现在就是往上标,爱买就买,不买拉到。
    华贸中心的房都是装修好的商品房,购入后就能“入住”。我这个姐姐每天在几个房里轮着住。
     
    请问这些房是“空置呢”,还是“入住”了呢。我看显然不是空置,所以华贸中心空置率基本为0,但这个“低空置率”能说明中国的住房需求有强劲的实际居民需要吗?
     
    说实话,老百姓的常识问题,不必搞得那么玄乎复杂

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