土地成本有多高?

昨天估算的4000块/平米的地价还有人嫌高,觉得我没有常识,是SB。把下面这些列出来,算是普及一下常识,让大家知道一下北京现在的地价有多贵。

以下的全部是公开消息:

1.金地7.56亿夺得四惠东地块。

这个地方已经在东四环以外,规划建筑面积10.24万平方米。土地成本合每平米(建筑面积)达到7389.5元!

2.昨天下午,由招标出让改为挂牌出让的宣武区广安门外305号地块终于完成交易,华润置地以10.35亿元的高价拿下该地块。

这个地方位于北京西南角,地段非常一般,即便如此按照规划的建筑面积,每平米建筑面积的土地成本也要达到将近5000元!

3.大屯乡小营项目规划建筑面积为39825平方米,按照保利的报价2.48亿元计算,土地成本摊到每平米建筑面积也将达到6227元。

从大屯乡小营这个名字上就可以看出,这个地段有多偏僻,这个地方应该是在北四环以外。

所以,你要是想5000块/平米在北京买新房,就算盖房子不需要成本,就算开发商一分钱不赚,5环以内估计都没有希望了。

建筑成本有多高呢?我昨天估算是1500块/平米,又有人说我没有常识。我在网上做了一点研究,如果我们相信新华网的报道,那么建筑成本是这样的:土建成本别墅:500元-600元/平米, 小高层:1500元左右/平方米,高层:2000元左右/平方米。这些数字是2005年6月的数字。这些数字中还不包括配套建设费用和开发商的其它运营成本(这中间很大一块是推广费用以及税金)。根据门户网站搜房网的报道,将各种费用都计算在内,开发商开发一平米小高层建筑面积的成本约为1700元-2000元/平方米。我估算的1500块/平米一点都不离谱。这里也算普及一下常识。

所以,如果你想买一套地处北京四环外四惠的房子,金地集团一分钱不赚你,这里房子的售价也至少要达到9000块/平米左右。让我们允许金地集团能有10%的利润,这个利润实在算不得暴利(前期投入那么多,开发到销售周期最起码要有两年,把这些钱存在银行里都能有个5%的利息了。要是不存银行,干点别的,目前在中国,一年挣10%的回报率是非常轻松的,10%的利润率是个非常低的数字了),那房屋的售价就要达到10000块/平米了。

好了,为了避免挨骂,我不对上面的事实再做任何评论。

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8 Responses to 土地成本有多高?

  1. chen说道:

    比较好奇, 卖地是由国家卖是吧..

  2. Michael说道:

    恩 这个土地成本应该是包含拆迁费用(如果有)在内的。

  3. Royxee说道:

     补充两句:
    金地7.56亿夺得四惠东地块
    该地在CBD边上, 目前唯一的一块供开发的住宅用地. 开发商的已经明确对记者表示, 该楼盘的目标群体是: "主要消费群则是国贸CBD商务人士". 而现在估算的楼盘价格是: "15000/平米, 还有上涨空间." 而我敢打赌, 开发商心里实际上肯定是这么说的: "没20000/平米, 想都别想, 一个车位都收你20万".
     
    记得楼主以前批评的师弟师妹在使用数据上的问题, 我不知道这里楼主这里引用这几乎是目前中国最高的土地价格金地华润例子来估算房地产商的成本有何意义? 干脆拿后海那边上千万的四合院来说事, 那1万每平米的房价, 简直是赔本跳楼价.
     
     

  4. MingChang说道:

    大卫宝宝说的好,可楼主以后还要回国创业呢,总不能让他自断后路吧

  5. 继斌说道:

    郭,
    问个问题。中国每年春运有学生流。那美国的学生圣诞节都回家吗?或者寒假回家的时候,好像没听说有个学生流,为什么?

  6. gonent说道:

    您的算法的确很科学,也的确听到很多开发商号称不赚钱然后倒闭。不过也的确看到听到这样一个事实:
    开发商并非投入招牌挂所有的钱去投标。实际上只需要投入10%左右就可以了。
    土地成本高,可以通过增加密度来实现。不知道北京有多少小区真的达到30%绿化率。
    建筑成本不低,可以通过压价、转包、扣押工程款来降低成本。比如我们小区建成2年了,还有几十个民工在等着要工资。中间据说转包了3次。
     
    当然,和政府部门沟通的“专业知识”据说也需要花费4%左右的成本。

  7. JIANSONG说道:

    很明显,中国老百姓辛苦了一辈子,最后的钱都落入政府口袋,通过种种腐败,又落入贪官口袋。。。

  8. david说道:

    应该算得上你忠实的读者,很庆幸能“误入”你的空间,虽然不完全认同凯哥的观点,比如你说每平米地价可达5000元,但1平方米可以盖出30或50平方米的建筑面积啊!如果这幢楼是30或50层的话。这么考虑,房子的合理售价是不是要调整一下呢?

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