房价上涨并非开发商之过

原文发表于《新快报》
 
在这个世界上,是没有哪个开发商能够聪明到通过不停的忽悠,欺骗,虚假广告,隐瞒销售情况,偷工减料等等等等见不得人手段,将房价不断的推高,然后还能一次又一次的让老百姓把自己半辈子甚至一辈子的财富拿出来为这样的房子买单的。把房价上涨归于开发商,是一种高估开发商智慧,或者假设老百姓愚蠢的理论,但无论如何,这是一种非常流行的理论,在中国如此,在国外也如此。
 
所以,每当房价或者房子的租金上涨的时候,千夫所指的总是卖房子或者出租房子的人,相应的政策也会自然而然的针对这些人。在美国,租金控制是一种非常盛行的政策工具,政府通过限制租金的上限来保证房租不会上涨过快。对于这种政策的负面影响有过很多研究,我不准备多说这些研究,因为我现在有了一个更鲜活的例子-印度孟买。关于孟买的故事,我是听姚洋教授说的,他刚刚从印度回来。
 
孟买是个有约1200万人口的巨型城市,但可怕的是这个城市有60%的人口,也就是约700万人口生活在贫民棚户区。棚户区的条件有多差我无法想象,但有一个数字也许非常说明问题:在孟买最大的一个棚户区,人均的土地面积才1.8平方米。注意这里面包括了道路和一切公共用地,居住状况的恶劣可见一斑。需要指出的是,住在棚户区里的多数人口按照印度的标准并不穷。很多在公司里上班的白领也住在棚户区里。但具有讽刺意义的是,孟买不是没有房子,孟买的闲置住宅就多达40万套!这里面的原因就是因为一部在40年代通过的《租金控制法》。那部法律将法定租金定在了一个非常低的水平,而且还不允许房东将租房超过一年的租户赶走。在孟买,盖房子和出租房子成了一件利润很小,麻烦很大的事情。所以很多房东干脆宁愿让房子闲置,也不愿意出租惹麻烦。这部法律迟迟不能被修改的原因是,那些已经租上房子的人形成了一个巨大的利益集团,他们拥有很响的声音,是这些人极力反对租金的上涨。
 
尽管孟买是一个极端的例子,但这里面的道理是非常有说服力的。在试图解决房价问题的时候总是想着怎么拿开发商开刀,多半是要让事情变糟而不是变好的。孟买的事情就是拿房屋的供给方开刀的恶果,然后这一恶果又被既得利益集团把持。
 
做生意就是要逐利的,换谁都一样。开发商在土地如此稀缺的中国还不停的盖大户型,低密度的豪宅,还不是因为这样的房子卖得好?中国此番的房价上涨分明是长期上涨的趋势遇上短期上涨的压力最后加上有点不得法的调控政策所共同导致的。
 
长期的趋势很多人都讲过,在一个经济按两位数增长的国度里,在一个大量人口涌入东部狭小空间的国度里,在一个人口还在继续增长的国度里,房价不上涨那才是怪事。
 
短期的压力来自何处?我们的金融体系里,现在充斥着流动性。在金融体系里拥有大量现金的时候,这些钱就会涌入股市,房市,寻找回报。于是股市暴涨了,房价相比较而言,上涨得还只能算是温和。这两个市场的共同特点都是“量价齐升”,可见是有大量新的资金涌入的结果。
 
雪上加霜的是,我们试图控制房地产的政策大部分在我看来只能说是“背道而驰”。为了给房地产市场降温,我们开始控制土地供应量,开始给开发商带上各种紧箍咒来防止“过热”。这跟在粮价上涨的时候不让人卖粮,油价上涨的时候开始限产一样,只会造成房价的进一步上升。是因为有了土地供应的控制,才有了开发商囤积土地的行为,而不是反过来。请记住,如果有人囤积粮食,对付这件事情的最好办法是在市场上抛粮食而不是收购粮食。同样,如果有人囤积土地,对付此事最好的办法是加大土地供应量而不是限制。我们的土地是不多,但还没有少到几个开发商囤积几千亩地就能让房价这么涨的地步。
 
房价在可以预见的未来,还会继续涨下去。这件事情归根结底就是三个词:需求,需求,需求。
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10 Responses to 房价上涨并非开发商之过

  1. Hong说道:

    如果政府的土地供应量是造成房价上涨的因素之一,那么广州去年的土地供应量很大,但为什么房价却一直上涨呢?

  2. www.bankresearch.org说道:

    "如果政府的土地供应量是造成房价上涨的因素之一,那么广州去年的土地供应量很大,但为什么房价却一直上涨呢?"
     
    如果供应量不是那么大的话, 房价会涨得更厉害.
     
    这跟问"如果手术有效的话, 为什么病人手术后还那么虚弱"一样. 如果不是做了手术的话, 病人早就死了.

  3. www.bankresearch.org说道:

    应该跟日本学一下怎么规划用地.
    中国的出路就是要多建高楼, 多建轻铁. 都挤在沿海都挤在几个大城市, 根本就不可以容纳那么多人.
    香港的地那么少, 一样可以保证绿化面积, 主要原因就是多建高楼.

  4. Royxee说道:

    "请记住,如果有人囤积粮食,对付这件事情的最好办法是在市场上抛粮食而不是收购粮食。同样,如果有人囤积土地,对付此事最好的办法是加大土地供应量而不是限制。我们的土地是不多,但还没有少到几个开发商囤积几千亩地就能让房价这么涨的地步。"
     
    如果政府加大土地供应量, 你看会怎样? 我敢打赌这些土地立刻就会被私人囤起来. 除非政府是哈里波特,可以把土地源源不断变出来. 当然,会有人跳出来说土地供给长期是有弹性的, 那要多长的长期? 理论上只要期限足够长, 这个世界上没有什么资源是稀缺的, 还要经济学家干什么.
     
    对于房地产泡沫问题, 日本的例子就告诉我们这是真实存在的. Princeton经济系熊伟可以告诉我们资产泡沫是怎么一会事, 我们不用假设房地产商聪明狡诈, 也不用假设老百姓的愚蠢. 只需要假设我们经济中存在一小部分人,他们的智商水平比上帝要差一点点, (注意到, 我们甚至假设了我们大部分老百姓是和上帝一样英明神武的, 即使这样我们也会有如此的结论) 那么整个经济就会出现房地产泡沫.
     
    对房地产问题基本上可以这么说, 从长期看, 如果基于供给和需求导致的北京房屋真实价格要翻一倍的话, 房地产商们有本事让房价泡沫翻上二三倍, 要是真实价格可以翻上两倍的话, 那房价泡沫可以翻上我们都难以想象的倍数. 这样的理论, 在如今的经济学界也不是什么天方夜谈的故事, 写产业经济手册的Mark Armstrong他们就有基于个人bounded rationality行为下的产业经济研究. 
     
    事实上,对于房地产商各种渠道来炒作楼盘的做法大家是深恶痛绝. 要说他们无辜,恐怕让人难以相信.
     
    当然, 对于楼主讲的关于房地产市场上的规制问题, 我同意部分观点, 房地产市场简单控制价格的办法是行不通的. 要控制的是制造泡沫的行为. 

  5. x说道:

    首先,我同意楼主的意见。
    其次,日本的房地产的确是一个悲剧。
    第三,日本的悲剧在很大程度上是由日本政府的错误政策导致的。如果日本当时能够放弃对农业的保护,其对经济的打击会小的多。
    最后,中国目前所走的道路与当年日本的错误有着异曲同工之妙。

  6. www.bankresearch.org说道:

    "如果政府加大土地供应量, 你看会怎样? 我敢打赌这些土地立刻就会被私人囤起来"
     
    你太高估房地产商的能量了.
     
    就算囤起来又怎么样, 价钱一样会给打下去. 供给增长了, 地产商自然会自愿降价, 因为卖得量大一样能赚钱. 地产商不是傻子, 囤那么多地不建房子难道打算自己家盖祖坟? 只要地产商是以赚钱为目的的, 就肯定只能遵守价格定律 .

  7. www.bankresearch.org说道:

    熊的model里的资产好像是不能租的.
     
    房子却是可以租的. 只要大家都租房的话, 泡沬就只是个赌场而已不会影响民生.
     
    所以买房的人基本也是自己想炒房, 贼喊捉贼
     

  8. 志峰说道:

    需求分两块内需和外需
    1 内需使用(消费)投资/投机2 外需投资/投机?

  9. feihui0526说道:

    感觉有些结论让我一下子难以完全接受,话说的十分绝对.当然我相信可能是楼主为了提醒大家注意.
    有一点我想不明白,如果开发商没有一点责任的话,最近深圳的个人集资建房价格怎么会那么便宜呢?

  10. 说道:

    http://www.drcnet.com.cn/temp/20061218/gylt_8.html
    国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬的观点,供参考。

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