再谈房价-房价有泡沫吗?

上一篇关于房价的Blog,不知为何,被收入了“MSN精彩空间风云榜”的特别推荐,导致了我这个破Blog的点击率一下暴涨。那篇Blog插科打诨,没有很严肃的把一些事情说清楚,所以,决定加写一些关于房价的文章。
 
我就挨个分析一些问题吧。今天先说说房价有没有泡沫?
-要点:看房价是否有泡沫,或者房价是否太高,不应该看房价相对于普通老百姓的收入是否太大,而是应该看房价是否有真实稳定的租金流来支撑。
 
定义什么是泡沫,在经济学上是一个非常复杂的问题。我就简单的说个标准吧。当我们说房价有泡沫的时候,是指房价高于了房子的真实价值。什么是房子的真实价值呢?房子的真实价值可以用这套房子的租金流来衡量。比如说一套两居室的住房,售价是100万。如果这个房子租出去,一个月能租1万块钱。这个房价有泡沫吗?应该是没有。不要跟我说有很多人穷的很,根本不可能买的起100万的房子。他可以借钱去买,借个首付,然后银行按揭,收来的租金用来付按揭款还会有剩余。这样的房子买起来一定是只赚不陪的。这个房子的租金收入就决定了,卖100万无论如何是卖便宜了,而不是卖贵了,即使很多人一辈子的收入都到不了100万。相反,如果房价100万,房子3000一个月租出去都费劲,那这个房价多半是有泡沫了。
 
这里还需要澄清两个问题:1.有人也许会说,大部分只会买一套房子自己住,对于收入较低的家庭,100万的房子他们就买不起了,但是两居室对一个三口之家而言根本就是一个基本配置。我想说一个低收入家庭,住在一个月租金达到1万元的房子里,是不是太奢侈了?这就跟包旅馆住的性质有点像。如果家庭收入低,就应该选择更便宜的房子住,或者住的远一点,或者住到条件差一点的小区。他们可以做这么一件事:还是买下这套100万的房子,租出去。租金拿回来,还了按揭还有剩余,用这些剩余再加上一些钱租一套便宜一点的房子住。这样20年下来,按揭还清了,还有了一套100万的住房。记住,原先他们一辈子可能都挣不到100万,但是通过这么做,花了20年就有了一套100万的净资产。这个资产每个月可以给他们带来1万元的现金流。这是有什么魔力在里面吗?没有任何魔力。记住,买房子是一种投资,一套能产生12万一年现金流的房子只卖100万,这种投资回报率是高得惊人的。我算了一下,这大概相当于每年13.6%的真实回报率。有哪家银行能给你这么高的利息吗?现在房贷利率约为6%,存款利率才2.5%。不管穷人富人,买到这种房子,都是赚大了。而这些,都和这个人自己有多少钱没有任何关系。因此光看到房价超过了普通老百姓的存款和收入水平,不能成为房价太高或者有泡沫的依据。更多的是应该看这个房价有没有真实的租金收入作为支撑。2.租金不是固定不动的。一套一个月现在只能租3000块的房子,不代表明年还是租3000,后年也是3000。一个现在不好租的房子,未来的市场未必不看好。这也就是所谓的升值空间大。当然,这很可能是商家的促销手段。我以后再讨论这个问题。
 
那么中国的到底有没有泡沫?我很谨慎的觉得,即使有也不大。中国的楼价,当然有很多关于炒房团的提法,但是那种出来一个楼盘,卖光一个楼盘,很多人一边骂房价贵,一边拿出全部积蓄买房的现象,让人很难觉得这是一个有巨大泡沫的楼市。中国在90年代的时候,在海南,北海等地出现过房地产泡沫。那时的情形和现在是非常不一样的,那时的泡沫就是地产商和炒房的人,加上银行,三方在那里自娱自乐。普通老百姓谁也不会在楼市里面掺和,因为谁都觉得那时的房价太玄了。现在这一波楼市,根本是截然不同的情形,房价是高的让很多人觉得负担非常重。大学刚毕业的人,买了一套房子,一般得还一辈子债才能还清贷款。即便如此,大部分人还是想买房而不是租房,为什么?因为租房更划不来。这个情况反过来理解就是租金很高,从而可以支撑房价,原因,前面我已经讲了。因而,从这个意义上说,我认为,房价的泡沫即使有也是很小的。
 
至于房价为什么这么高?是不是太高了?有没有降低一点的空间?如何解决低收入人群的住房问题?我会在以后的Blog里继续分析。
 
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3 Responses to 再谈房价-房价有泡沫吗?

  1. JingFeng说道:

    老大,你的房子用70年都还跟新婚洞房第一天一样的么?70年的土地所有权,你那房子能坚持到70年么?能坚持多久? 30年还是40年?40年的房子可以算危房了。。。房子的价值还能跟刚买的时候比么(我说的是光房子的价值,你别算地价,OK?)?都按你说的做,人人花个10-20年都是百万富翁了,谁还叫房价高?100W的房子,低收入人还20年,你觉得他们能还清么?你没贷过款吧? 37W的房子还20年,按现在的利率,每个月1741元。100W的房子,首付30W,剩下70W的贷款还30年,每个月要还多少?全中国的人要是都能还这贷款,你那在这里研究房价给谁看呀?你的模型是真空模型!

  2. JingFeng说道:

    很好奇你的经济学是跟那个老师学的

  3. Unknown说道:

    呵呵,我也觉得大部分地区基本少有泡沫问题
     
    无奈中国有些城市就那么点地方,比如北京,杭州等,除了本地人口要解决住房,外地的来买房的更不少啊,拿的出钱的人比比皆是啊,虽然对中国人口比例来说是小数,但别忘了,房产相对来说不是更稀缺吗
     
    而且中国人的价值观,宁肯花掉大部分乃至终身积蓄或者辛苦还大笔的贷款去买房的也大有人在.
     
    抄房的那些家伙着实可恨,但有又什么办法呢?

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