为了房价-我失眠了

昨晚经历了短暂的失眠,是因为我很不小心的在睡觉之前开始思考房价的问题。这个问题我想了已经有几一段时间了,想清楚的就那样了,想不清楚的还是想不清楚。不管怎样,写一点是一点吧。
 
先说一件搞笑的真事,这样的事情在生活中其实很多的,大概只是因为我是学经济学的吧,才会觉得比较搞笑。
 
从北京飞回纽约的路上,边上女士开始跟我聊天,不久话题就到了房价上。她说现在房价太高了,然后她说了一句让我觉得非常搞笑的话:我最近买房了,我是被逼的,因为房价太高了。如果我也是一个中年妇女,或者是一个愤青,我应该说:是啊,这日子没法过了。应该把那群没有良心的地产商都拉去枪毙。对了,你买了多大的房子啊?
 
很可惜的是,我既不是中年妇女,更不是愤青,我说了一句让这位中年妇女差点变成愤青的话:我说,要是在80年代,你这属于犯罪行为。属于哄抬房价,投机倒把。然后我开始了自己的长篇大论,我的用意是给她做一点经济学普及,让她不要再说出这种诋毁中国政府的话,好像在中国买房也是被管制的一样,让你买就必须买。
 
我问她:什么叫被逼?有人要求你必须现在买房吗?
她说:没有。但是我确实是被逼的,因为现在不买,房价还得涨。
我继续说:我怎么越听越觉得你是在投机倒把呢?你知道房价涨,所以你赶快乘着价格低买进。过两年房价涨了,你再卖出去,出租都合适。
她说:我买的是自己住的。(一个没有学过经济学的人,不知道机会成本的概念,所以这么说,可以原谅)
我说:自己住,要是你嫌房价高,可以先租房子住啊。
她说:租金现在也很贵,而且看涨,还不如买房。
我说:(心里想,这家伙原来是明白机会成本啊)哦,所以你现在买房还是很划得来的。
她说:那当然
我说:所以你不是被逼的。
她说:当然是被逼的,房价要涨了。
我说:飞机飞得好慢啊……..
 
其实我明白她在抱怨什么。她抱怨的不是房价在涨这件事,而是抱怨买房买晚了。和大多数人一样,买东西的时候抱怨东西贵,买回来之后希望东西涨价是一种很正常的心理。我想要是房价明年涨了100%,这位中年妇女肯定不会抱怨房价“太高”,要是房价真的如她愿变低了,我估计她大概才会骂娘呢。
 
下面我要回答三个问题1.房价水平是否太高 2.房价增长是否太快 3. 前面两条的后果和可能的对策。
 
其实第一个和第二个问题加在一起,就是问,中国的房价有没有泡沫?我只想描述一下中国的现状,中国是一个大约有13亿人口的大国,而且这13亿人口中的绝大多数住在东部狭长的地区里。与此同时,中国的人均收入大概在以接近两位数的速度增长。如果不考虑收入停滞的农村地区,城市地区的收入增长应当达到或者超过两位数。此外,中国还在经历着大规模的农民进城。就说北京吧,GDP的增速已经连续多年保持两位数了,大量的外地人口在涌入,而北京还是北京,就那么大的地方,就那么多的土地。在这样一个经济中,房价不飞升才是奇怪的事情。越来越多的人要住房子,房子还要越住越大(因为收入增加了),但是土地的供给总是有限的,房价凭什么不涨?不要拿北京的房价跟美国的房价比,那没有可比性。北京房价的终点,应该是东京,香港或者是纽约。所以,我的观点是北京的房价没有泡沫。有人说上海的房价泡沫很大,给定上海比北京还狭小的土地以及比北京还富裕的经济,我认为上海的房价也很难说是泡沫。中国的房价涨得合理,中国的房价还要涨!
 
但是房价的飞涨带来了一个重要的后果,穷人怎么办?就像粮价飞涨导致穷人买不起粮以致于发生饥荒一样(参见我关于饥荒一文),房价的飞涨将会导致穷人住房条件的恶化。这里的穷人,不是那些需要贷款,还贷还30年才能还清的人,这些人不算穷人,房子本来就该值那么多。这里的穷人是指,他们的收入根本不允许他们去买一套最低限度的商品房,贷款也还不起按揭。让我睡不着觉的正是这件事情。我想不出一个好办法来同时解决下面的问题:1.让穷人买得起房 2.不要出现现代贫民窟。让穷人买得起房的方法可能就是政府补贴。经济适用房其实就是一种政府补贴房,政府收取很低或者不收土地出让金,这样使得地产商可以大幅降低成本,从而用较低的房价销售商品房,这大致就是经济适用房。扭曲价格的补贴其实是一种会孳生很多腐败和扭曲的补贴方式。在北京,能买到经济适用房的人往往不是那些最穷的,最需要经济适用房的人,而是那些有门路的人。换言之,这样的补贴往往贴不到真正的目标群体身上。当然,如果没有腐败,同时政府很有透明度,经济适用房不失为一种让穷人买的房子的做法。假设我们可以有效的执行经济适用房的政策,没有任何腐败,但这后面还有一个很大的问题,经济适用房小区会不会变成一个现代贫民窟?答案好像是的,因为经济适用房小区里住的全都是低收入的人群。这样的现代贫民窟很有可能会产生新的问题。
 
还有一种做法,我觉得也许更好,但是当且仅当我们有一个清廉的政府,同时良好的信用记录系统的时候。就是不扭曲房价,而是直接给穷人够房补贴。例如,凡是收入家庭收入低于xxx元,人均住房面积小于xx平米的家庭,一次性给予住房补贴xxxx元。钱从哪里来?提高土地出让金,这样等于是让那些富人,买大房子的人多花一些钱,来补贴住不起房的穷人。假设,我们能够做到这些,尽管在现在的中国,这根本是不可能做到的,这个方案可以解决1.穷人买房的问题。2.不会出现现代贫民窟。原因很简单,穷人也是按市价买房,所以他们不会都买到一块去。(我得说,还是有别的原因可能会导致穷人聚集,但是这个政策本身并不直接会导致穷人聚集)。这个方案比较理想化,所以也不是一个好方案。
 
什么房屋限价,那都是最浑蛋的政策建议。限价之后,活跃的一定是二手房市场,同时房屋的供给一定会变得不足。
 
实在想不出什么好办法让“天下寒士俱欢颜”,有点惭愧。
 

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38 Responses to 为了房价-我失眠了

  1. Kai说道:

    那就得看你是怎么定义“泡沫”了。2000年左右高科技股从火箭升空到大跳水。升空的时候,固然是需求大于供给,才可能涨,但是并不妨碍之后大跌的出现。以需求大于供给从而说飞涨是合理的从而说这不是泡沫似乎不是很合理。再者,中国很多地方房地产发展中的寻租问题应该是很严重的。比如说,很多地方官员为了政绩,把土地便宜卖给房地产商,条件是开发商必须完成一部分的配套市政工程。窃以为这些东西也是应该让人失眠的吧。

  2. Kai说道:

    确实,需求有两种,一种是以希望升值为目的的需求,一种是实际需要住房的需求。2000年的股市泡沫,是没有现金流支持的股价,那些股票都在亏损,不停的烧钱,股价还是在涨。基本的术语就是股价脱离了基本面。房价是不然的,因为房子租金的价格也在同步上涨。房价可以虚高,就像股价一样,因为买房的人并不是要住或者租,而是看重了房价还会再涨。但是租金是不可能虚高的,因为你的租金要是定高了,就不会有人愿意租你的了。稳步上涨的租金表明,房价的上涨是有支撑的。而这背后,是因为真实需求而不是投机需求的强劲增长。地方土地供给上的问题是一个大问题。但这应该不是导致房价上涨的原因,中国的房价上涨在整体上是一个需求方的故事。刚才说了,房价高是有租金支撑的。无论地产商用什么样的方式拿到土地,不管寻租多严重,那是一个利益分配的问题。但是房地产商是不能漫天要价的,那些拿着自己一辈子积蓄买房的人是不会买那些他们认为不值的房子的。

  3. 冰糖葫芦说道:

    回答你这个问题应该先好好考虑一下在现在的中国“穷人“应该是怎样定义的,占人口绝大多数的所谓“中产阶级“又该怎样定义。他们的 affordability 是什么,再对比房价,进行宏观调控。说句老实话,做政府的,最难做到的就是fair,或许他们根本不 care。

  4. Cherry说道:

    忧国忧民D你,辛苦了:)

  5. 济川说道:

    我说您哪也别这么忧国忧民搞得失眠了,该干嘛干嘛,没事儿洗洗睡吧。有党和政府操心,咱小老百姓懂啥?中国不是一直都内需不足嘛,银行存款不是太多了嘛,不变着法子从老百姓腰包里掏点钱出来,中国经济哪能健康高速的发展呢?
    中国太大,人太多,人们公仆们管理起来真是艰难呵,光出国学习先进管理经验和处理公务的公车费用一年就得八千亿,这些总不好从那区区三万亿的财政收入来支取吧,这不,每年八千亿的土地出让金正好派上用场,轻松把账填平了。
    另外北京房价的终点应该是东京和纽约,这话可是创新型社会的又一新体现,让我们衷心祝愿首都人民收入早日赶上东京纽约吧,感恩…

  6. 说道:

    现在的房价都不知道该怎么涨好了,老百姓辛辛苦苦赚一辈子能有个窝就不错了!

  7. Unknown说道:

    和大多数人一样,买东西的时候抱怨东西贵,买回来之后希望东西涨价是一种很正常的心理。

  8. 巍巍说道:

       想想9亿农民,看看那些真实生活的中国农民,你就会明白你说的鸡毛理论,什么农民进城,难道中国只有东部沿海?
       国内的平均工资只有这么高,去算算一个人的正常工资需要多少年才能在一个中等以后上的城市买套象样的房子,你就不会喊房价涨是正常了,可怜的中国农民,在属于整个人民的所谓发达的沿海地区,难道没钱人,农民就不应该住得起房子吗??

  9. teaker说道:

    呵呵,贫富差距过大。社会财富的二次分配没搞好。
     
    福利又没上来。天天看xxP`~
     
    地产无非是经济领域的一面
     
    因病返贫也比比揭示l,从微观经济学扯到宏观经济学问题好多地

  10. HONG说道:

    真让人感动还有你这样忧国忧民的人,祝好人一生平安!

  11. kisann说道:

    感动中啊。。。

  12. 自由星空说道:

    谁推荐我入会啊..谢谢啊
     

  13. 小蛇微.毒说道:

    上進青年

  14. 簃彧斋说道:

    如此说来,房价攀高的罪魁祸首还是政府哈

  15. jason说道:

    听你所说房价是正常的,而并不象大多数人所说 过高了哦?不同消费群体有不同消费需求,这也就有不同档次产品的原因,但不同档次的产品相对于不同群体是不是合适呢?没学过经济,但感觉中国的房价还是贵了,涨那么多是不合理的。其实你可以比较一下工资上涨多少,房价上涨多少,而各自的基数又是多少呢。

  16. 王辰信说道:

    忧国忧民难得,感慨作者的一番苦心。 合理不合理每个人心里都有数。只是我们的观点难能同意而已。

  17. JingFeng说道:

    房子又不是稀缺资源,土地才是,房子只是土地的附加价值。楼主学过经济学,思维还没有跟上经济学。

  18. 说道:

          也许是因为我现在急需要买个房子安家,所以对于房价问题比较敏感。说真的,以我们现在的收入,如果不吃父母那点可怜的积蓄,一个月一两千要想在北京买个房子,要还贷几十年都还不清。不知道是不是月收入7000以上的人在北京实在太多,可是我现在看到的好像多数还是2000以下。当官的必竟是少数,房价现在这种高度、这种涨法让我们这些月收入2000以下的平民老百姓想跳楼。生活压力压得我们喘不过气来,为什么说人们总想找个有钱的的对象结婚?为什么?社会经济太现实,生活压力太现实,房价太现实,不能怪这些人们太现实。
          我不是学经济学的,很难去客观地、宏观地去理解这个问题。也许为了中国经济,为了中国的宏观管理,买不起房子的我们就得活该自己没本事挣钱,要么去外地,要么就一辈子租房流浪!
          最不能理解的就是为什么现在的贫富差距这么大?中国特色的社会主义经济原来就是这样的经济么?

  19. Eric说道:

    写的好。上网实在无聊时,去这里看看。呵呵。www.erictechnology.com

  20. 小jary说道:

    鼓励大家多赚钱 嘻嘻
    以前穷是大家都穷
    现在穷就是自己不努力了。。。

  21. Jimmy说道:

    种一棵树最好的时机是十年前,第二好的时机是现在
     

  22. yujun说道:

    我同意你对北京上海房价的说法。

  23. yish说道:

    一失眠就说胡话,最好还是少失眠啊

  24. 为自己奋斗说道:

    那你就让股票涨吧 股票涨放假跌

  25. Unknown说道:

    知道人心惶惑不安为什么吗?是都看到了危机和机遇,却不知道如何是好。中国正是蓬勃发展着呢,难免脚高脚低。当规律引导问题出现,会有解决问题的途径应运而生的。作为个体,还是顺应潮流选择适合自己的空间生活。如果你可以到其他地方做富翁,为什么不去?如果到哪里都是底层,美国的底层抱怨会少点?如果非要看不出谁穷谁富,谁喜欢60年带?事实它涨了,说什么该不该呀,

  26. ┢┦aPpY掌心说道:

    一日和一的哥聊
    他 2000年和一哥们来上海发展,买了套80平2手房, 剩余的钱投了的士,就一直开到现在.
    原来的二手房买来三个月涨了1/5就卖了出去,置了一套新房,但供到现在….还没有供完.
    他另一哥们,买了三套二手小户型房,出租,按月收钱,天天打牌渡日,前年转手卖出2套,立马置换了一套新房….
    的哥说:白为人民服务了好多年,房子还在交安揭…
     
    大意如此,有片面性,但也可见房价上涨.上涨.上涨……对老百姓的无奈

  27. 春煦秋阳说道:

    您是搞经济的啊,我不是,不过,我想不管是搞经济的还是不搞经济的,大多知道,所谓的两位数GDP增长的实际情况是怎样的,即使这个两位数是半点水分没有的,那大家的薪水是不是也是两位数的水平在增加呢?以这两年的房价、物价增长水平,大家的薪水即使是以三位数的水平增加,也不见得就能人人温饱,更别提小康了。可实际上呢?500月薪的本科毕业生,以您的理论,这样的人肯定在经济适用房的适用范围内,换句话说,原本比例就高不到哪去的本科毕业生就可以“享受”所谓经济适用房,看来经济适用房还真是造福了大多数人啊!而且,值得高兴的是,中国的贫民窟里,也有本科生了!最近国家提高个税起征点了,800提到1600,正好一倍,没仔细算,不知道按房价这些年的涨幅,个税起征点的涨幅是不是寒酸了点?不好意思,忘了个税的依据应该是“个人所得”。
     
    另外,虽然不搞经济,但懂点最基本的经济学理论,如果老百姓不在看涨时买进,那整个经济学理论都将被颠覆,何况房子对于老百姓而言是如此特殊的商品。所以,非常不理解您这个搞经济学的为什么会觉得那是个笑话。要知道,形势也是会逼人的。而且,不买的代价,不是仅用机会成本就可以解释的,经济学本来就不完美,就算完美,也不能解决所有问题。
     
    另外说一句,作为经济学家,您应该明白,这两年我国的GDP有多少是房地产做的贡献。

  28. Jessica说道:

    房子啊,房子
     

  29. yeon说道:

    不加评论

  30. Angela说道:

    何止是北京上海啊,映象中自从那什么温州看房团席卷以后,该涨不该涨的都疯似的涨啊,感觉人民币天天的从天上掉,满地能捡似的

  31. Connie说道:

    就是嘛~~普通买幢新楼,均价都在5000-6500之间。假若靠自己供楼的话,就差不多帮银行打大半世工咯。什么费用付出都在涨,就是收入没有涨。这是什么道理,苦的就是我地呢D大众市民。

  32. cwindy说道:

    现在房子真让人伤心呀,都是金钱和权力惹的祸。

  33. 路人甲说道:

    如此说来,要赶紧买房,不然再过两年后悔的肠子都青了!?

  34. wong说道:

    LZ是不是银行工作的?学经济的,现在在银行工作,鼓励大家贷款按揭买房……..
     
    我是学广告的,在我眼里,你只是在做一个比较高明的互动广告~~~~~~~~

  35. summergy77说道:

    无语

  36. 我有一个美好的家说道:

    别说上海北京啦,我在浙江余姚这个地方,房价也是飞涨.刚买了个房子,4K一平米,而且还是在郊区.真是想不到.生活难奈啊!

  37. 寂寞天使说道:

    我在北京,提起买房真是很伤心,房价居高不下,唉,只能望而兴叹了。

  38. 椎名泪说道:

    顶了,坚决反对房屋限价!

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